ПЕРЕВОД В НЕЖИЛОЕ ПОМЕЩЕНИЕ

ПЕРЕВОД В НЕЖИЛОЕ ПОМЕЩЕНИЕ

Инвестирование в недвижимость считается одним из самых надежных способов вложения денежных средств. Несмотря на огромное количество построенных торговых центров, нежилые помещения в МКД пользуются большим спросом. Первый этаж не популярен для жилья, однако очень актуален для ведения бизнеса. Помещение на первом этаже многоквартирного дома подходит для разного вида деятельности. Будь то магазин, салон красоты либо просто офис. Поэтому столь актуален перевод в нежилое помещение жилых помещений.

Процедура перевода помещения из жилого в нежилой фонд является сложной и трудоемкой, с массой нюансов, которые в каждом регионе свои, требующие специальных знаний в области юриспруденции.

Процесс перевода помещения из жилого в нежилое и (или) переустройство/перепланировка такого помещения регулируется следующими нормативно-правовыми актами:

• Жилищным кодексом Российской Федерации (далее — ЖК РФ),
• Градостроительным кодексом (далее — ГрК РФ),
• Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 N 47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением; жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома — аварийным и подлежащим сносу или реконструкции»,
• административным регламентом по предоставлению услуги «перевод жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение» соответствующего муниципального образования (например, г. Москвы).

Условия перевода жилого помещения в нежилое:

• — жилое помещение должно принадлежать его владельцу на праве собственности.

Переводить муниципальные квартиры, жильцы в которых проживают на основании договора социального найма, конечно, никто не позволит. Это вправе сделать только сам собственник (муниципалитет). Но не редки случаи, когда переводятся в статус нежилых целые общежития, а жильцов на этом основании просто выселяют.

• — должен быть возможен доступ к переводимому помещению без использования помещений, обеспечивающих доступ к другим жилым помещениям

То есть должна иметься техническая возможность оборудовать такой доступ к данному помещению. Например, нельзя чтобы было так, что:

• нет окна, которое можно было бы переоборудовать в дверь;
• нет возможности проделать отверстие в стене для отдельного входа, не связанного с общим подъездом;
• если для того чтобы пройти к входной двери переводимого помещения, необходимо воспользоваться общим подъездом; который используется и для входа в другие жилые помещения

• — переводимое помещение не должно являться частью жилого помещения (например, коммунальной квартиры или одной комнаты из двух в отдельной квартире);

• — переводимое помещение не может использоваться собственником данного помещения или иным гражданином в качестве места постоянного проживания.

То есть в квартире никто не должен быть зарегистрирован и проживать на постоянной основе. В соответствии с законом запрещено иметь прописку в нежилых помещениях. Поэтому, прежде чем переводить помещение, нужно оттуда выписаться;

• — переводимое помещение не должно находиться в аварийных зданиях или домах, приготовленных под снос;
• — право собственности на переводимое помещение обременено правами каких-либо лиц (например, аренды или ренты);
• — оформление жилого помещения в нежилое предусматривает расположение квартиры только на 1-м этаже жилого дома. Допускается перевод жилого помещения, расположенного на 2-м этаже, в случае если первый этаж занят нежилыми помещениями.

Перевод жилого помещения в нежилое в целях осуществления религиозной деятельности запрещен законом.

Документы для перевода

Перевод жилого помещения в нежилое осуществляется органом местного самоуправления (например, департаментом городского имущества, управлением архитектуры администрации города, департаментом городского хозяйства и топливно-энергетического комплекса администрации муниципального образования, межведомственной комиссией администрации муниципального образования).

Для перевода из жилого в нежилое помещение прежде всего потребуются:

1) правоустанавливающие документы на переводимое помещение;

2) план переводимого помещения с его техническим описанием (в случае если переводимое помещение является жилым технический паспорт такого помещения);

3) поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение;

4) подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения (в случае если переустройство и (или) перепланировка требуются для обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или нежилого помещения).

Документы подаются при личном обращении заявителя — физического лица (за исключением индивидуальных предпринимателей) в многофункциональные центры предоставления государственных услуг; при личном обращении индивидуального предпринимателя или юридического лица в департамент городского имущества.

Заявителем такой услуги может быть только один из собственников переводимого/переустроенного/перепланированного помещения или лицо по доверенности.

Срок оказания такой услуги с момента подачи всех необходимых документов не более 48 дней.

В результате по истечении указанного срока, в случае если поданные документы соответствуют установленным требованиям и при переводе помещения соблюдены все установленные нормы, заявитель получает согласование на перевод и, если требуется, перепланировку помещения.

Этапы согласования перевода и (или) перепланировки

Процедуру перевода жилого помещения в нежилое условно можно разделить на несколько этапов: 1) Сбор документов и обращение в межведомственную комиссию для разрешения перевода; 2) Обращение в БТИ для определения стоимости перевода помещения; 3) Регистрация прав собственности на помещение в УФРС.

1-й этап: сбор документов и обращение с заявлением о согласовании перевода.

Подробнее рассмотрим необходимые для подачи заявления о переводе документы:

• — экспликация и поэтажный план помещения, которые можно получить в БТИ. Там необходимо написать заявление и представить следующие документы:

• паспорт РФ и нотариально заверенную доверенность, если обращается доверенное лицо (оригинал и копию);
• документ, подтверждающий право собственности на помещение. Это могут быть: договор купли-продажи; договор передачи; свидетельство о наследстве; договор ренты или инвестирования; выписка из ЕГРН об объекте недвижимого имущества (на помещение) и т.д.

Примерный срок получения документа — до одного месяца (в зависимости от региона);

• — технический паспорт помещения с техническим планом, который заказывается в БТИ и в МФЦ;
• — заключение пожарного надзора, в котором указывается, что данное помещение соответствует пожарным нормам.

Для этого необходимо обратиться в Управление Государственного пожарного надзора ГУ МЧС и написать заявление установленного образца. Затем работник пожарного надзора выезжает и осматривает помещение, которое должно соответствовать требованиям пожарной безопасности. После осмотра сообщат, когда можно получить данное заключение;

• — заключение санитарно-эпидемиологического надзора.

Оно выдается в СЭС (санитарно-эпидемиологической станцией) района. Для этого заполняете заявление, и сотрудник СЭС выезжает для осмотра помещения, которое должно соответствовать санитарным нормам;

• — справка ДЕЗ, где содержатся сведения о предназначении других помещений, находящихся на одном этаже с квартирой, чей статус планируется изменить. Эту справку можно получить в управляющей компании (ЖЭУ или ТСЖ и т.п.), где необходимо написать заявление и представить: паспорт гражданина РФ и нотариальную доверенность, если документ заказывает доверенное лицо; документ, подтверждающий право собственности на помещение и договор основания;

• — техническое заключение, которой выдается также в управляющей компании на основании заявления, паспорта и документа, подтверждающего право собственности на помещение. В нем прописано техническое состояние всего здания (в условиях было указано, что здание не должно находиться в аварийном состоянии или подлежать сносу);

• — выписка из домовой книги, которая берется в паспортном столе. Выписка служит подтверждением того, что в помещении никто не прописан. Срок действия такой справки — до 14 дней;
• — проект на переустройство жилого помещения в нежилое. Данный проект необходимо заказать в лицензированной проектной компании;

• — согласие собственников квартир в МКД.

Если помещение находится в многоквартирном доме, необходимо согласие соседей (именно согласие собственников квартир, а не прописанных в них). Поэтому необходимо провести собрание собственников жилья. Данное согласие оформляется специальным документом — протоколом общего собрания жильцов многоквартирного дома.

Для получения согласия нужно обратиться в управляющую компанию (ТСЖ и т.п.) с заявлением о включении вопроса в повестку дня очередного собрания собственников дома или заявлением о проведении внеочередного собрания.

Если созывается внеочередное собрание, то необходимо известить об этом письменно (с указанием даты и причины проведения) каждого собственника не позднее чем за 10 дней.

Собрание является правомерным, если на нем присутствуют более 50% собственников дома. Однако следует избегать ошибок при проведении и оформлении результатов голосования, чтобы в будущем не признали такое решение недействительным!

Решение о переводе помещения является законным, если оно принимается не менее 2/3 от количества собравшихся собственников и затем составляется протокол. Но если потребуется присоединить часть лестничной клетки или подвал, то здесь будет нужен единогласный ответ (единогласное решение).

---

Приведенный выше список необходимых документов для обращения с заявлением на перевод в нежилое помещение может быть неполным, поскольку в каждом регионе есть свои нюансы.

После сбора вышеперечисленных документов всем собственникам (если их несколько) или доверенному лицу (доверенность должна быть написана и заверена от каждого собственника) можно обращаться с соответствующим заявлением на перевод в нежилое помещение, в котором указать причину перевода.

Также представляются:

• все вышеперечисленные документы и справки;
• паспорта РФ;
• документ, подтверждающий право собственности на помещение на недвижимость и договор основания;
• нотариально заверенная доверенность, если переводом занимается доверенное лицо;
• если обращается юридическое лицо, то учредительные документы той фирмы, представителем которой лицо является.

Только после получения соответствующего согласования вышеуказанных документов возможно приступать к ремонтным работам по переводу и (или) переустройству и перепланировке помещения с соблюдением всех разработанных и утвержденных ранее проектов. В ином случае это будет несогласованный или, другими словами, самовольный перевод и (или) переустройство и перепланировка, которая имеет совсем другую процедуру «узаконивания». А в некоторых случаях может даже привести к требованию о приведении к первоначальному состоянию.

В регламенте по оказанию рассматриваемой услуги указаны основания для отказа в согласовании перевода помещения в другую категорию (некоторые регламенты, например регламент г. Краснодара, указывают даже исчерпывающий перечень оснований для отказа в такой услуге). Но чаще всего отказывают на том основании, что нет согласия собственников помещений или проект переустройства/перевода не отвечает установленным требованиям. И таких отказов на практике немало.

Отказ органа, осуществляющего согласование перевода и сопутствующего ему переустройства/перепланировки, можно и нужно обжаловать в суде, но с учетом того, что сроки рассмотрения дел в судах довольно длительные, это довольно слабое утешение.

Завершение переустройства и (или) иных работ по перепланировке, если это требуется при переводе из жилого помещения в нежилое, подтверждается актом приемочной комиссии, сформированной органом, осуществляющим перевод в нежилое помещение. Вышеуказанный акт приемочной комиссии, подтверждающий завершение переустройства, направляется органом, осуществляющим перевод помещений, в орган кадастрового учета и государственной регистрации прав на недвижимое имущество. Акт приемочной комиссии подтверждает окончание перевода помещения и является основанием для его использования после такого переведения в качестве нежилого.

2-й этап: документы подаются в БТИ или в МФЦ для определения стоимости перевода помещения.

• Все собственники или доверенное лицо должны обратиться в БТИ (бюро технической инвентаризации) или в МФЦ и написать заявление.

К заявлению приложить (оригиналы и копии):

• — паспорт РФ;
• — документ, подтверждающий право собственности на помещение и договор основания;
• — протокол межведомственной комиссии;
• — технический паспорт, экспликацию и поэтажный план;
• — если переводом занимается доверенное лицо, то нотариально заверенную доверенность;
• — если обращается юридическое лицо, нужны еще и учредительные документы фирмы, представителем которой лицо является.

• Комиссия отдела приватизации и управления жилищным фондом на основании заявления и вышеуказанных документов принимает решение о стоимости перевода помещения и составляет протокол о принятой стоимости.

При расчете цены объекта сотрудники БТИ пользуются массой критериев: район, в котором находится помещение; техническое состояние здания; возможность его использования в коммерческих целях; наличие рядом других таких же помещений; насколько объект удобен в эксплуатации.

3-й этап: регистрация прав собственности на помещение в Росреестре

Всем собственникам помещения или доверенному лицу необходимо обратиться в Управление ФРС или МФЦ и приложить следующие документы (оригиналы и копии):

• паспорта РФ и доверенности, если действует доверенное лицо;
• протоколы межведомственной комиссии и комиссии БТИ;
• учредительные документы компании, если обращается юридическое лицо;
• квитанцию об уплате госпошлины за регистрацию права собственности.

Регистратор заберет оригиналы и копии поданных документов и выдаст расписку об их получении для регистрации, в которой указана дата их получения.

Таким образом, получив правоустанавливающие документы, после проведенного перевода помещения в другую категорию и (или) его переустройства и перепланировки необходимо перезаключить договоры с коммунальными службами как с коммерческим объектом.

Расходы при переводе

Фиксированных расходов при изменении статуса недвижимости не существует, они в каждом случае индивидуальны. Придется взять на себя оплату:

• разницы в цене нежилого объекта при его расчете в БТИ;
• услуг, предоставленных БТИ и связанных с подготовкой технического паспорта помещения, а также справки о разнице цен до и после перевода недвижимости в разряд нежилых помещений;
• нотариальных услуг, которые потребуются при оформлении копии документов на владение квартирой, доверенности;
• госпошлины на регистрацию нежилого помещения;
• услуг фирмы, работающей над проектом перепланировки или переустройства недвижимости (если это требуется).

Дополнительные сложности при переводе

Могут возникнуть сложности при переводе жилого помещения в нежилое в следующих ситуациях:

• — помещение располагается в доме, признанном объектом культурно-исторического наследия;
• — квартира не подключена к основным инженерным коммуникациям;
• — здание, в котором находится квартира, пребывает в неудовлетворительном техническом состоянии и нуждается в проведении ремонта.

Также необходимо знать, состоит ли дом на учете в штабе по делам чрезвычайных ситуаций и гражданской обороны.

Пристройка крыльца к помещению

Самый актуальный вопрос при переводе помещения в другую категорию — пристройка крыльца к нежилому помещению.

Споры, связанные с выполнением работ по реконструкции и перепланировке квартир на первых этажах жилых домов, остаются актуальными, несмотря на рост количества новостроек с заранее предусмотренными помещениями для офисов. Так, возведение крыльца в виде пристройки на придомовой территории — один из частых вопросов повестки общего собрания собственников многоквартирных домов.

Дело в том, что земельный участок, на котором расположен дом, принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам его помещений (п. 4 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ). А собственники владеют, пользуются и распоряжаются этим имуществом путем обсуждения вопросов повестки и принятия решений голосованием (ч. 2 ст. 36 ЖК РФ). При этом, как следует из положений ЖК РФ, для проведения реконструкции многоквартирного дома требуется решение общего собрания собственников помещений, а в отдельных случаях и согласие всех собственников помещений в доме.

Однако одни суды считают, что за решение о согласовании данного вопроса должны проголосовать не менее двух третей собственников помещений в многоквартирном доме (Апелляционное определение Судебной коллегии по гражданским делам Курганского областного суда от 12 сентября 2013 г. по делу N 33-2684/2013). А другие полагают, что на реконструкцию, переустройство или перепланировку помещений в случае присоединения к ним части общего имущества должно быть получено согласие всех без исключения собственников помещений в многоквартирном доме (Апелляционное определение Судебной коллегии по гражданским делам Свердловского областного суда от 1 сентября 2015 г. по делу N 33-12499/2015).

Когда перевод в нежилое помещение не нужен

Следует учитывать, что переводить квартиру в категорию нежилых в некоторых случаях вовсе не обязательно. В ст. 17 ЖК РФ указаны основные условия:

• — разрешается пользоваться жилым помещением для осуществления предпринимательской или профессиональной деятельности; если это не мешает людям, проживающим в данной квартире, а также соседям;
• — индивидуальный предприниматель для этого должен быть прописан в квартире на законных основаниях (зарегистрирован по месту жительства).

Помещение должно соответствовать санитарно-эпидемиологическим нормам. А также дом не должен находиться в аварийном состоянии или подлежать сносу.

Автор: О.Наумова. Источник: Консультант +

---

Защита прав собственников жилых помещений в доме, где происходит перевод в нежилое помещение

(на примере Тюменской области)

Перевод в нежилое помещение квартиры на первом этаже зачастую превращается в конфликт между жильцами и владельцами бизнеса, совершающими процедуру перевода. Чтобы установить компромисс интересов между конфликтующими сторонами власти многих регионов внесли в свои административные регламенты специальные процедуры. Например, Тюменская городская дума на своем сайте разместила пошаговую инструкцию, которая начинается с указание проблемы:

Несмотря на то, что процедура перевода жилого помещения в нежилое помещение урегулирована жилищным законодательством, на практике нередко возникают ситуации, когда права собственников помещений в МКД оказываются незащищенными. Преимущественно нарушение прав собственников помещений происходит на стадии получения разрешения на перевод в нежилое помещение. Как правило, когда к заявлению на перевод в нежилое помещение прикладывается поддельный протокол общего собрания либо когда принятие решений об уменьшении размера общего имущества в доме принимается 2/3 голосов, а не 100 %, как это предусмотрено ч.3 ст.36 и ч.2 ст.40 Жилищного кодекса РФ.

В результате таких нарушений со стороны заявителя разрешение на осуществление перевода выдается без учета мнения иных собственников помещений (нужного количества собственников); поскольку полномочий обжаловать протокол общего собрания у органов местного самоуправления нет. А собственники помещений, имеющие право обжаловать протокол (ч.6 ст.46 ЖКРФ); зачастую не знают о том, что проводилось общее собрание (особенно если протокол был подделан).

Поскольку в соответствии с пунктом 6 части 1 статьи 14 и частью 1 статьи 23 Жилищного кодекса РФ перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение относится только к компетенции органов местного самоуправления; в Тюменской области была разработана административная процедура, обязывающая органы местного самоуправления информировать собственников о поступивших заявлениях о переводе; чтобы предотвратить принятие решения о переводе на основании ненадлежащего протокола общего собрания. В результате введения такой процедуры собственники помещений в МКД смогут заявить о своем несогласии на перевод в нежилое помещение на стадии рассмотрения заявления; а не когда уже осуществляются строительные работы; разрушающие не только жилое помещение, но порой и сам дом.

Исходя из тех разъяснений федеральных органов, которые к этому времени были изданы по вопросу перевода жилого помещения в нежилое, возможно сделать вывод:

• что в любом случае при размещении нежилого помещения на первом этаже дома требуется отдельный вход, следовательно, требуется обустройство входной группы, которая располагается на земле, относящейся к общему имуществу в МКД (если земельный участок поставлен на государственный кадастровый учет), также демонтируются внешние стены дома для расширения дверного проема, которые, как и земля, являются общим имуществом в МКД.

Все эти работы приводят к уменьшению общего имущества путем его присоединения к жилому помещению, а также меняют параметры дома, что относится к реконструкции, потому требуют согласия 100% собственников помещений на основании части 3 статьи 36 и части 2 статьи 40 Жилищного кодекса РФ. Но если собственник такое согласие не давал; значит перевод в нежилое помещение в Вашем доме не может быть осуществлен (п.3 ч.1 ст.24 ЖКРФ). В этом случае собственник должен поступить следующим образом:

Источник: сайт Тюменской городской думы

---

Еще статьи в рубрике «Собрания»

• Установка видеонаблюдения в жилом МКД 17 апреля, 2019
• Приказ 44/пр Минстроя от 28.01.2019 с приложениями 15 апреля, 2019
• Расторжение Договора управления МКД 1 октября, 2018
• ПЕРЕВОД В НЕЖИЛОЕ ПОМЕЩЕНИЕ 14 июля, 2018
• Собрание собственников: основные ошибки 2 июля, 2018
• Способы управления МКД 23 июня, 2018
• Ремонт подъездов МКД 16 июня, 2018