Нежилые помещения в МКД

С нового года поменялся характер взаимоотношений управляющей домом организацией (управляющая компания, товарищество собственников жилья, жилищный или жилищно-строительный кооператив) и владельцем нежилого помещения.

Ранее у такого владельца было два варианта получить услуги ЖКУ: в общем порядке через УК, ТСЖ, ЖК/ЖСК или по соглашению с ресурсоснабжающей организацией (РСО). Сейчас же владелец помещений должен заключать соглашения на ресурсоснабжение по прямым договорам с РСО. Управляющая многоквартирным домом организация в этих отношениях выступает как третье лицо. Она больше не предоставляет услуги ЖКУ в помещения, которые являются нежилыми. Однако при всем этом у УО возникли новые обязанности.

На данный момент управляющая организация, товарищество собственников жилья, жилищный или жилищно-строительный кооператив должны:

• уведомить владельца нежилого помещения о необходимости заключить соглашения с ресурсоснабжающей организацией и региональным оператором ТКО;
• получить от владельца помещения ряд документов и обязательную информацию;
• данные о владельцах нежилых помещений в многоквартирном доме.

Подобные перемены связаны с появлением ПП РФ от 26.12.16 г. № 1498 «О вопросах предоставления коммунальных услуг и содержания общего имущества в многоквартирном доме». Это постановление включило вышеперечисленные обязанности в так называемые Правила № 354 (Правила предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных и жилых домах, утвержденные постановлением Правительства России от 06.05.11 г. № 354).

 

Вопрос: кто должен вводить в эксплуатацию и пломбировать счетчики воды, газа и электричества в нежилом помещении ?

После переходы на прямой договор с РСО работы по вводу в эксплуатацию индивидуальных приборов учета должна производить соответствующая ресурсоснабжающая организация.

Поставка холодного и горячего водоснабжения, тепловой энергии, электроэнергии и газа в нежилое помещение многоквартирного дома, а также водоотведение (канализирование) должно происходит на основании прямых соглашений с РСО. Такие договоры заключаются по действующим правилам о водоснабжении, водоотведении, электроснабжении, газоснабжении, теплоснабжении (аб.3 п.7 Правил № 354.

Например, в ПП РФ от 29.07.13 № 643 утвержден типовой договор ГВС (горячего водоснабжения). П.13 этого договора предусматривает обязанность ресурсоснабжающей организации осуществлять допуск к  счетчикам (узлам учета) горячей воды. А п.19 вводит обязанность по опломбированию счетчиков.

---

Договор между управляющей организацией и собственником нежилого помещения

Какой договор предстоит заключить между УО и владельцами нежилые помещения в МКД зависит от способа управления домом. Если в МКД управляет УК, то применяются одни правила; если же ТСЖ, ЖК/ЖСК, то — другие.

УК управляет МКД

УК подписывает с каждым владельцем недвижимости договор управления МКД. Эти условия утверждает ОССП (общее собрание собственников помещений) в многоквартирном доме. При этом должны соблюдаться положения части 1 статьи 162 Жилищного кодекса РФ (равные условия для всех собственников). Специального соглашения (формы договора) именно для владельцев нежилых помещений в законе нет.

При этом, договор управления должен содержать положения, касающиеся непосредственно владельцев нежилые помещения в МКД. Таковых особых условий два:

• обязанность владельца заключить письменный договор ресурсо снабжения с РСО и соглашение на оказание услуг по обращению с ТКО — с местным регоператором;
• последствия случая, если владелец не подпишет такие соглашения.

Такие требования указаны в абз.14 пп.«п» п.31 и в аб.9 пп.«к» п.148(22) Правил № 354. Если ваш действующий договор управления МКД не содержит обозначенных положений, непременно следует их включить. Это освободит вас от излишних споров и непонимания с владельцами.

ТСЖ, ЖК или ЖСК управляет МКД

Здесь могут две ситуации, зависящие от того, состоит ли владелец нежилого помещения  в жилищном объединении либо нет.

Если владелец нежилого помещения не является членом товарищества или жилищного кооператива (жилищно-строительного кооператива), то заключается договор (соглашение) об оказании услуг по СиР ОИ (содержанию и текущему ремонту общего имущества) (часть 6 статьи 155 Жилищного кодекса).

Если же владелец — член жилищного объединения, то договор заключать не надо. Члены ТСЖ, ЖК, ЖСК  обязаны платить за СиР ОИ в многоквартирном доме в порядке, который установлен органы управления ТСЖ, ЖК или ЖСК (часть 5 статьи 155 Жилищного кодекса).

Уведомление собственника нежилого помещения о необходимости заключить договоры с РСО

Действующее законодательство предусматривает обязанность уведомления владельцев нежилых помещений в многоквартирном доме о необходимости перейти на прямые договоры. Срок уведомления в законе не указан, но лучше всего с этим не медлить. Чем быстрее будут извещены нежилые помещения в МКД, тем меньше вероятность проблем в будущем.

Уведомление должно содержать три группы сведений (абзац 14 подпункта «п» пункта 31 и абзац 9 подпункта «к» пункта 148(22) Правил № 354):

1. Обязанность собственника нежилого помещения заключить письменные договоры с РСО и договор на оказание услуг по обращению с ТКО — с регоператором.

2. Последствия в случае не заключения договоров. Потребление ком.ресурсов будет, но уже без письменного договора. Это значит, что ресурсоснабжающая организация определит объем потребления ресурсов расчетным способом, который предусматривают действующие нормативно-правовые акты. Такой метод расчета за ресурсы очень не выгодно для владельцев помещений в МКД. Бездоговорное потребление ресурсов дает право ресурсоснабжающей организации прекратить подачу коммунальных ресурсов в данное нежилое помещение, если такая техническая возможность имеется.

3. Ссылка на п.п. 6, 114 и 148(1) Правил № 354 (нормы об обязанности заключить договоры и последствия их невыполнения).

Рекомендуется в уведомлении указать на обязанность собственника представлять информацию и документы в соответствии с положениями п.18 Правил № 354.

Уведомление должно быть доставлено до собственников нежилых помещений одновременно двумя способами.

Первый способ уведомления

Ви исполнении норм, указанных в абзаце 4 пункта 6 и абзаца 5 пункта 148(1) Правил № 354, передайте уведомление каждому владельцу нежилого помещения в доме. Каждый экземпляр должен быть подписан уполномоченным лицом (руководителем или представителем по доверенности) и направлен по почте, вручен лично. Способ передачи уведомления должен быть зафиксирован так, чтобы точно было установлено, что собственник получил такое уведомление (например, расписка в получении при вручении).

Второй способ уведомления

Разместите общее уведомление для всех владельцев нежилые помещения в МКД на досках объявлений, которые расположены:

• во всех подъездах жилого дома;
• в помещении управляющей организации — в месте, где проводится прием населения.

Это предусмотрено нормами абзаца 14 подп. «п» п.31 и абзаца 9 подп. «к» п.148(22) Правил № 354.

---

Обратите внимание! если не уведомить собственника нежилого помещения, это может привести к недопониманию и спорам.

---

Если собственник не подпишет прямые договоры с РСО, то ресурсники будут определять объем ком.ресурсов расчетным способом. Это значит, что владелец недвижимости заплатит больше, чем планировал. В такой переплате он может обвинить управляющую МКД организацию и потребовать возместить убытки в размере переплаты.

Судебная практика пока еще не сформирована, поэтому трудно сказать, что решит в суд в такой ситуации. Сам факт спора уже имеет негативное последствие.

Вопрос: имеет ли право арендатор самостоятельно заключить прямые договоры с РСО ?

Нет, не имеет такого права. Обязанность лежит только на собственниках нежилых помещений (абзац 3 пункта 6 Правил № 354).

Вопрос: нужно ли собственнику нежилого помещения перезаключать договоры с РСО, которые были заключены ранее ?

Нет, не нужно, если они не противоречат действующему законодательству. Эти соглашения владельцы недвижимого имущества заключали по действующим в то время правилам гражданского законодательства. Только заключались они как право, а не обязанность для указанных собственников нежилых помещений.

---

Какие документы и сведения нужно получить от собственника нежилого помещения

Владелец недвижимости обязан передать УК (ТСЖ, ЖК, ЖСК) документы и информацию. Они необходимы управляющей организации для управления МКД, это: копии договоров ресурсо снабжения с РСО. УО вправе требовать копию соглашения с РСО уже с момента заключения (пункт 18 Правил № 354). Но, на самом деле момент заключения УО может и не знать. Поэтому надо направить владельцу нежилые помещения в МКД запрос с формулировкой: «На основании п.18 Правил № 354 просим вас предоставить нам копии всех ваших договоров с ресурсо снабжающими организациями. Если прямые договоры еще вами не заключены, то просим представить их копии в течение 3 (трех) дней с момента подписания».

Кроме того, нежилые помещения в МКД должны предоставлять УО следующую информацию:

1. Объемы коммунальных ресурсов, потребленных за расчетный период по договорам ресурсо снабжения. Владельцы недвижимости обязаны предоставлять эти данные в том же порядке и в те же сроки, что и обычные собственники помещений (пункт 18 Правил № 354).
2. Объемы услуги по обращению с ТКО, оказанной за расчетный период по договору с региональным оператором ТКО. Владелец нежилого помещения обязан предоставить эту информацию в течение трех рабочих дней с момента получения запроса от УО (абзац 4 пункта 148(1) Правил № 354).

---

Вопрос: как действовать, если нежилые помещения в МКД не передают УО, ТСЖ, ЖК, ЖСК данные об объемах потребленных коммунальных ресурсов

Письменный запрос о предоставлении сведений можно направить не только собственнику, но и соответствующей ресурсоснабжающей организации (подпункт «е(1)» пункта 18 Правил № 124). РСО должна учитывать отдельно объем поставки коммунального ресурса собственникам жилых и нежилых помещений в МКД.

---

Передача сведений о собственниках нежилых помещений в РСО и региональному оператору ТКО

Существует еще одна обязанность управляющей МКД организации. Она обязана передать информацию о собственниках нежилых помещений в РСО и регоператору по обращению с ТКО (абз.4 п.6 и абз.5 п.148(1) Правил № 354).

Чтобы выполнить эту обязанность необходимо в уведомлении указать следующее:

• адрес дома, где находятся нежилые помещения в МКД;
• перечень нежилых помещений;
• Ф. И. О. или наименования организации, владеющей нежилыми помещениями.

Дополнительно можно указать: номера телефонов владельца недвижимости. Это поможет решить непредвиденные вопросы, которые могут возникнуть у РСО и регионального оператора ТКО.

Сообщение передайте любым удобным способом, фиксирующим получение корреспонденции.