Совет МКД. Председатель Совета МКД

Орган, защищающий и отстаивающий интересы собственников помещений в доме

0

СОВЕТ МКД

Управление МКД — это согласованная деятельность собственников помещений по надлежащему содержанию ОИ, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление КУ гражданам, проживающим в этом доме. Совет МКД (далее также — Совет) представляет собой орган, защищающий и отстаивающий интересы собственников помещений в доме. Норма, регламентирующая порядок избрания Совета, содержится в ст. 161.1 ЖК РФ.

Собственники помещений на общем собрании обязаны избрать Совет из числа собственников, если:

  1. в доме более чем четыре квартиры;
  2. домом управляет УО;
  3. собственники выбрали непосредственное управление.

Решение по избранию Совета считается принятым, если за него проголосовало большинство от общего числа голосов принимающих участие в ОСС (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ).

совет мкд избрание

Численность Совета не установлена. Если иное не установлено решением ОСС, количество членов Совета устанавливается с учетом имеющегося в данном доме количества подъездов, этажей, квартир (ч. 4 ст. 161.1 ЖК РФ). Например, в одно подъездном 16-этажном доме в состав Совета можно включить представителей от нескольких этажей.

Согласно ч. 2 ст. 161.1 ЖК РФ, если в течение календарного года решение об избрании Совета собственниками не принято или соответствующее решение не реализовано, ОМСУ в трехмесячный срок созывает ОСС, в повестку дня которого включаются вопросы об избрании в данном доме Совета, в том числе председателя Совета, или о создании в данном доме ТСЖ.

Совет подлежит переизбранию каждые два года, если иной срок не установлен решением ОСС (ч. 10 ст. 161.1 ЖК РФ). Совет действует до переизбрания на ОСС или в случае принятия решения о создании ТСЖ до избрания правления товарищества (ч. 9 ст. 161.1 ЖК РФ).

В случае ненадлежащего исполнения своих обязанностей Совет может быть досрочно переизбран на ОСС. Запрещается избрание одного Совета собственниками помещений нескольких МКД (ч. 3 ст. 161.1 ЖК РФ).

Правовой статус совета МКД

Совет МКД не является юридическим лицом, поэтому его регистрация не нужна (ст. 48 ГК РФ, ч. 1 ст. 161.1 ЖК РФ).

Совет не владеет собственным имуществом. Этот орган не может быть истцом, ответчиком или защитником интересов собственников в суде. Он также не может приобретать и осуществлять гражданские права и нести обязанности. Совет не имеет права вести предпринимательскую деятельность и получать средства от собственников помещений в этом доме.

Деятельность Совета определяется полномочиями:

  • самого Совета (ч. 5 ст. 161.1 ЖК РФ);
  • председателя Совета (ч. 6 ст. 161.1 ЖК РФ);
  • комиссий собственников помещений в МКД, которые являются коллегиальными совещательными органами управления таким домом и избираются и действуют в соответствии с ч. 11, 12 ст. 161.1 ЖК РФ.

про совет мкд

Полномочия совета МКД

В соответствии с ч. 5 ст. 161.1 ЖК РФ на Совет МКД возлагаются следующие функции.

Функции, направленные на реализацию решений ОСС путем:
  • — обеспечения выполнения решений ОСС;
  • — осуществления контроля за деятельностью УО по исполнению договора управления (контроль за оказанием услуг и (или) выполнением работ по управлению, содержанию и ремонту ОИ и за качеством предоставляемых коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в МКД, в том числе помещений, входящих в состав ОИ);
  • — принятия решений о текущем ремонте ОИ в случае принятия соответствующего решения ОСС.
Функции, направленные на разработку предложений по управлению МКД путем:

— вынесения на ОСС следующих вопросов:

  • о порядке пользования ОИ;
  • о порядке планирования и организации работ по содержанию и ремонту ОИ;
  • по управлению ОИ (о порядке обсуждения проектов договоров, заключаемых собственниками в отношении общего имущества и предоставления коммунальных услуг);
  • о компетенции Совета и избираемых комиссий;
  • о принятии решений, не противоречащих Жилищному кодексу РФ;

— представления собственникам предложений по вопросам планирования, организации управления, содержания и ремонта ОИ;

— представления собственникам в период подготовки к проведению ОСС заключения по условиям проектов договоров, предлагаемых для рассмотрения на собрании.

функции совета

Функции, направленные на осуществление контроля и самоконтроля самого Совета путем представления отчета о проделанной работе на утверждение годового ОСС.

В соответствии с п. 56(1) Правил предоставления коммунальных услуг, в случае если потребитель (собственник помещения в МКД, жилого дома, домовладения, а также лицо, пользующееся на ином законном основании помещением в МКД, жилым домом, домовладением, потребляющее коммунальные услуги) отказывается от подписания акта об установлении количества граждан, временно проживающих в жилом помещении, акт подписывается исполнителем и не менее чем двумя потребителями и членом совета МКД, в котором не созданы товарищество или кооператив, председателем товарищества или кооператива, если управление МКД осуществляется товариществом или кооперативом и органом управления такого товарищества или кооператива заключен договор управления с УО.

Совет МКД может принять решение об организации мест для курения (п. 1 Требований к выделению и оснащению специальных мест на открытом воздухе для курения табака, к выделению и оборудованию изолированных помещений для курения табака, утвержденных Приказом Минстроя России N 756/пр, Минздрава России N 786н от 28.11.2014).

Совет МКД или Председатель Совета, вправе обратиться в ОМСУ для проведения внеплановой проверки деятельности управляющей организации (ч. 1.1 ст. 165 ЖК РФ).

Обязательное присутствие членов Совета при любых осмотрах ОИ или их конкретных видах могут предусматривать:

  • — условия договора управления МКД;
  • — дополнительные полномочия, которые ОСС передало председателю Совета (п. 4.3 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ).

Председатель Совета МКД

Из числа членов Совета на ОСС избирается председатель Совета (ч. 6 ст. 161.1 ЖК РФ). Он осуществляет руководство текущей деятельностью Совета и подотчетен ОСС (ч. 7 ст. 161.1 ЖК РФ).

председатель совета

Председатель Совета (ч. 8 ст. 161.1 ЖК РФ):

  1. — до принятия общим собранием решения о заключении договора управления вправе вступить в переговоры относительно условий указанного договора, а при непосредственном управлении МКД вправе вступить в переговоры относительно условий договоров с подрядными организациями;
  2. — доводит до сведения ОСС результаты переговоров по вопросам, касающимся условий договоров;
  3. — на основании доверенности, выданной собственниками, заключает на условиях, указанных в решении ОСС, договор управления МКД или договоры с подрядными организациями (непосредственное управление). В этом случае по договору управления приобретают права и становятся обязанными все собственники, предоставившие председателю Совета полномочия, удостоверенные доверенностями. Собственники вправе потребовать от УО копии этого договора, а при непосредственном управлении — копии договоров, заключенных с лицами, осуществляющими оказание услуг и (или) выполнение работ по содержанию и ремонту ОИ, от указанных лиц;
  4. — осуществляет контроль за выполнением обязательств по заключенным договорам оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту ОИ на основании доверенности, выданной собственниками;
  5. — подписывает акты приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ по содержанию и текущему ремонту ОИ;
  6. — подписывает акты о нарушении нормативов качества или периодичности оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту ОИ;
  7. — подписывает акты о непредоставлении коммунальных услуг или предоставлении КУ ненадлежащего качества;
  8. — направляет в ОМСУ обращения о невыполнении УО обязательств по договору управления;
  9. — на основании доверенности, выданной собственниками, выступает в суде в качестве представителя по делам, связанным с управлением домом и предоставлением коммунальных услуг;
  10. — осуществляет принятие решений по вопросам, которые дополнительно переданы для решения председателю Совета.

Согласно п. 4.3 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ ОСС вправе принять решение, чтобы Председатель Совета был наделен полномочиями на принятие решений по иным вопросам, за исключением полномочий, отнесенных к компетенции ОСС.

председатель совета мкд

Дополнительные полномочия председателя Совета, переданные ему решением общего собрания, подтверждаются протоколом ОСС. Такое решение принимается большинством не менее 2/3 голосов от общего числа голосов собственников (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ).

Заключение договора управления с УО

Согласно п. 3 ч. 8 ст. 161.1 ЖК РФ договор управления МКД или договоры, указанные в ч. 1 и 2 ст. 164 ЖК РФ, заключаются председателем совета МКД на основании доверенности, выданной собственниками помещений в МКД, и на условиях, указанных в решении ОСС.

Таким образом, действия председателя совета МКД по заключению договора на содержание общего имущества с УО по предложенной УО цене договора будут правомерны только при наличии совокупности следующих обстоятельств: выдачи доверенности собственниками и утверждения условий договора на ОСС.

Рассмотрим две ситуации наделения председателя Совета полномочиями на подписание договора управления.

В первом случае для подтверждения полномочий председателя Совета на подписание договора управления от имени собственника достаточно наличия доверенности от собственника. Следует иметь в виду, что речь идет не о некой «коллективной» доверенности от имени всех собственников в МКД, а о доверенностях от имени каждого собственника, который захотел такую доверенность оформить. Законодатель прямо указывает на то, что по договору управления МКД приобретают права и становятся обязанными все собственники помещений в МКД, предоставившие председателю совета МКД полномочия, удостоверенные доверенностями.

Во втором случае для заключения председателем Совета договора управления от имени собственников необходимо наличие протокола ОСС, наделяющего председателя Совета соответствующими полномочиями.

Алгоритм действий УО в целях подтверждения полномочий председателя совета МКД следующий:

— проверка наличия протокола ОСС по вопросу наделения председателя Совета полномочием подписать договор управления;

— в случае отсутствия такого протокола — проверка наличия доверенностей от собственников и подписание договора управления МКД «в частном порядке», т.е. председатель совета МКД подписывает договор только от имени собственников, выдавших ему доверенность.

Целесообразным представляется присутствие представителя УО на общем собрании собственников помещений в МКД по вопросу наделения председателя Совета полномочием подписать договор управления от имени собственников.

Также необходимо иметь в виду следующее. Доверенность председателю Совета на выбор управляющей организации и утверждение условий договора управления МКД жилищным законодательством не предусмотрена. Председатель Совета не подменяет собой ОСС, а лишь упрощает решение организационных вопросов, связанных с реализацией решений, принятых общим собранием.

Председатель Совета может быть наделен полномочиями подписать договор управления от имени собственников, но не может быть наделен правом самостоятельно выбрать УО, с которой такой договор будет заключен (п. 6 ч. 8 ст. 161.1, п. 4.3 ч. 2 ст. 44, ч. 1 ст. 162 ЖК РФ).

В соответствии с п. 2 ч. 5 ст. 161.1 ЖК РФ Совет МКД может вынести на общее собрание собственников решение вопроса о размере платы за содержание и ремонт жилого помещения в МКД с учетом предложений УО.

Переговоры по проектам договоров управления

Совет МКД представляет собственникам свое заключение по условиям проектов договоров, предлагаемых для рассмотрения на ОСС (п. 4 ч. 5 ст. 161.1 ЖК РФ).

Председатель Совета вправе вступить в предварительные переговоры с УО относительно условий предлагаемого договора управления (п. 1 ч. 8 ст. 161.1 ЖК РФ).

В договоре управления целесообразно подробно прописать:

  1. порядок выдачи копий договора управления;
  2. порядок определения размера формирования и использования резервов (на текущий ремонт, на выполнение непредвиденных работ);
  3. порядок контроля за исполнением договора управления;
  4. порядок представления управляющей организации информации об исполнении договора управления;
  5. порядок приемки работ, услуг по содержанию и ремонту ОИ и порядок уменьшения платы за содержание и ремонт жилого помещения.

Обратите внимание: чем подробнее вы опишете механизм контроля, тем проще вам будет получить достоверную информацию от УО.

Помимо этого в договор управления можно включить следующие условия:

  • 1) обеспечить хранение и актуализацию технической и иной документации на МКД и внесения в техническую документацию изменений, отражающих информацию о выполняемых работах и о состоянии дома в соответствии с результатами осмотров, выполняемых работ и (или) оказываемых услуг;
  • 2) на основании письменной заявки собственника или пользователя направлять представителя УО для составления акта о нанесении ущерба личному имуществу собственника или ОИ в срок, указанный в договоре управления;
  • 3) осуществлять пересмотр работ и (или) услуг, сроков их выполнения только по решению ОСС;
  • 4) с определенной договором управления периодичностью проводить обследование МКД, по его результатам составлять планы по текущему и капитальному ремонту дома с указанием наименования работ, срока их выполнения и предварительной стоимости.

Свои предложения в письменном виде вы можете направить в УО. При этом не забудьте предложить их обсуждение с Советом дома в разумный срок.

Важно: согласованный всеми сторонами договор управления позволит существенно снизить для каждого собственника расходы на ЖКУ, обеспечить в том числе возможность судебной защиты ваших прав и законных интересов.

Вознаграждение членам совета МКД

Полномочия председателя и функции совета МКД возлагают на избранных лиц определенный круг прав и обязанностей, которые сопряжены с затратой сил и времени.

Ранее деятельность совета МКД и его председателя была добровольной, общественной и, соответственно, неоплачиваемой.

Однако с 30 июня 2015 г. ст. 161.1 ЖК РФ дополнена ч. 8.1, согласно которой ОСС вправе принять решение о выплате вознаграждения членам совета, в том числе председателю совета. Такое решение должно содержать условия и порядок выплаты указанного вознаграждения, а также порядок определения его размера.

Общее собрание может определить порядок и размер выплаты совету МКД, если это решение будет одобрено большинством голосов от общего количества участников ОСС.

Обратите внимание: собственники вправе, но не обязаны определять, устанавливать и платить совету дома вознаграждение.

При принятии решения о выплате вознаграждения совету через УО собственники жилья должны отразить в документе:

  • — передачу полномочий УО, чтобы она могла от имени и за счет собственников выплачивать совету вознаграждение в размере и на условиях, установленных решением ОСС;
  • — порядок выставления собственникам платы, которая потом будет перечисляться совету в качестве вознаграждения. Плата может быть оформлена отдельным платежным документом или выделена в общей платежке отдельной строкой;
  • — перечень лиц с указанием Ф.И.О., которым будет выплачиваться вознаграждение (все члены совета или только председатель);
  • — размер вознаграждения каждому члену совета или только его председателю;
  • — периодичность выплат совету;
  • — порядок и сроки предоставления УО собственникам помещений отчета о средствах, начисленных, собранных и перечисленных совету (ст. 1008 ГК РФ).

По мнению Минстроя России (письмо от 29.09.2015 N 32395-ОГ/04), наиболее приемлемым является следующий вариант выплаты вознаграждения.

Договором управления устанавливаются дополнительные обязанности УО, действующей по поручению собственников помещений:

  • — начислять и выставлять к уплате в платежных документах собственникам в МКД взнос на выплату вознаграждения членам и председателю совета в размере, установленном ОСС;
  • — с периодичностью, предусмотренной ОСС, выплачивать фактически полученные по данной статье денежные средства членам и председателю совета.

Таким образом, фиксируются обязательства УО перед собственниками по распоряжению по их поручению денежными средствами на определенную цель.

При этом УО не вступает ни в какие правоотношения с членами и председателем совета, только собственники помещений (контрагенты по договору управления) вправе требовать от нее надлежащего исполнения обязательств по выплате вознаграждения либо возврату неосновательного обогащения (согласно п. 5 ч. 8 ст. 161.1 ЖК РФ председатель совета может выступать по таким спорам по доверенности).

При подобной организации правоотношений поступление денежных средств по статье «Вознаграждение председателю совета МКД» при надлежащей организации раздельного учета не подлежит налогообложению на основании пп. 9 п. 1 ст. 251 НК РФ.

УО не является налоговым агентом по НДФЛ и плательщиком страховых взносов, так как не признается источником выплат, не начисляет вознаграждение. Члены и председатель совета МКД самостоятельно уплачивают НДФЛ, объекта обложения страховыми взносами не возникает.

Кроме этого, судебная практика подтверждает правомерность освобождения УО от обложения НДС.

Так, например, ФАС Северо-Западного округа в своем Постановлении от 12.12.2013 N А26-1411/2013 сделал следующий вывод: «…вознаграждение старшему по дому не является операцией Общества по реализации товаров (работ, услуг) на территории Российской Федерации (доходом Общества), и поэтому НДС на его сумму не начисляется».

В части сбора и перечисления вознаграждения членам и председателю Совета на УО не распространяются требования Федерального закона от 03.06.2009 N 103-ФЗ «О деятельности по приему платежей физических лиц, осуществляемой платежными агентами», регулирующего деятельность платежных агентов, так как председателя совета дома нельзя рассматривать как поставщика товаров, работ, услуг для собственников в МКД.

Собственникам можно использовать следующий алгоритм принятия решения по вопросу вознаграждения председателя совета МКД и его реализации.

Определить вопросы, связанные с выплатой денежного вознаграждения председателю совета, для принятия решения на ОСС. Подготовить документы для проведения ОСС.

Примерная формулировка в повестке дня ОСС: «Принятие решения о денежном вознаграждении Председателю Совета дома на период с ноября 2017 года по март 2019 года и источника его финансирования».

Примерная формулировка решения собственника помещений: «Назначить Председателю Совета дома ежемесячное денежное вознаграждение, источником финансирования определить ежемесячные целевые взносы собственников и пользователей жилых и нежилых помещений в МКД из расчета (на выбор): или ____ руб. за 1 кв. м общей площади этих помещений, или ____ руб. с каждого жилого и нежилого помещения.

Выплату вознаграждения Председателю Совета дома производить ежемесячно в период с ноября 2017 года по март 2019 года».

Сообщить собственникам о проведении ОСС не позднее чем за 10 дней до даты проведения ОСС.

Провести ОСС по указанному вопросу в соответствии с положениями ЖК РФ об организации и проведении общего собрания собственников помещений в МКД.

Уведомить собственников о принятом на ОСС решении не позднее чем через 10 дней после проведения ОСС.

Копии решений собственников и протокола ОСС в течение 10 дней передать в УО, которая распорядительным письмом даст поручение расчетному центру, с которым у нее заключен договор, начислять в платежных документах собственникам целевой взнос в соответствии с указанным решением ОСС в данном МКД.

Председатель совета обращается в бухгалтерию УО с заявлением о перечислении ему денежного вознаграждения на расчетный счет (сберкнижка или карточка). В заявлении указывает, что сам будет перечислять подоходный налог и отчитываться перед налоговой инспекцией путем заполнения декларации по итогам года.

Ежемесячно денежные средства по указанному целевому взносу, уплаченные собственниками, расчетным центром перечисляются на счет УО, и бухгалтерия УО перечисляет их на расчетный счет председателя совета.

По окончании года (в феврале — марте следующего года) председатель совета берет в УО справку о суммах перечисленных денежных средств, перечисляет 13% от общей перечисленной за весь год суммы (подоходный налог) в налоговую инспекцию. Платежные реквизиты для перечисления берет в налоговой инспекции. Заполняет в налоговой инспекции декларацию о полученных таким образом доходах и уплаченном подоходном налоге.

Использование средств от размещения рекламной конструкции для оплаты вознаграждения членам совета МКД и его председателю возможно, но только в случае принятия решения ОСС о выплате такого вознаграждения и утверждении условий и порядка выплаты вознаграждения, а также порядка определения его размера.

Практика работы советов МКД

Для подготовки предложений по отдельным вопросам, связанным с деятельностью по управлению МКД, могут избираться комиссии собственников, которые являются коллегиальными совещательными органами управления МКД (ч. 11 ст. 161.1 ЖК РФ).

Комиссии собственников избираются по решению ОСС или по решению совета МКД (ч. 12 ст. 161.1 ЖК РФ).

Для МКД с большим количеством помещений, находящихся в собственности, рекомендуется создавать комиссии по отдельным направлениям деятельности, например:

  • — комиссия по контролю за работой ОДПУ и снятием показаний по всем видам коммунальных услуг, поступающих в дом;
  • — комиссия по контролю за состоянием инженерных сетей в доме. В нее желательно привлечь к работе собственников и пользователей помещений дома, которые разбираются или могут разобраться в работе инженерного оборудования;
  • — комиссия по контролю за правильностью начислений УО за ЖКУ и РСО за коммунальные услуги, предоставляемые собственникам и пользователям помещений дома;
  • — комиссия по контролю за правильностью составления локальных смет на производство текущего и капитального ремонта ОИ в МКД. Это необходимо в случаях проведения больших объемов работ по текущему и капитальному ремонту ОИ;
  • — комиссия по контролю за исполнением условий договора управления собственниками и пользователями помещений в части своевременности и правильности снятия и передачи показаний ИПУ потребляемых коммунальных услуг, в части соблюдения правил проживания и содержания жилых помещений дома.

Комиссии должны создаваться в целях максимального охвата всей деятельности по контролю за исполнением договора управления как УО, так и собственниками и пользователями помещений дома.

Желательно, чтобы комиссии по всем направлениям деятельности были работоспособными, а не числились просто на бумаге.

В состав комиссий могут входить любые собственники помещений. Возглавить комиссии должны деятельные члены совета МКД.

Главное — привлечь к управлению МКД максимальное количество активных жителей МКД. Также большое значение имеет знание действующего жилищного законодательства как председателем Совета, так и его членами.

Все члены Совета должны:

  • — знать свои права и обязанности как собственников помещений;
  • — знать права и обязанности УО;
  • — уметь грамотно сформулировать свои требования, чтобы добиться от УО выполнения требований жилищного законодательства.

Основная проблема в управлении МКД в настоящее время — это низкий уровень активности, недостаточный уровень знаний правовых норм жилищного законодательства собственниками помещений МКД и неумение отстаивать свои законные права и интересы в сфере ЖКХ.

А это, в свою очередь, позволяет УО уходить от ответственности за невыполненные обязательства по договору управления. Чтобы подобных случаев не происходило, собственникам помещений необходимо не только знать жилищное законодательство, но и уметь применять его, используя ОСС как основной орган управления МКД.

Совету дома следует ежегодно инициировать и продуктивно проводить как годовое, так и внеочередные ОСС. В обязательном порядке надо рассматривать и принимать решения по основным направлениям деятельности.

роль совета мкд

Утверждение размера платы за жилое помещение в рамках действующего законодательства с учетом основных составляющих:

  1. — управление домом;
  2. — содержание ОИ, в том числе вывоз ТКО, техническое обслуживание лифтов и их освидетельствование и др.;
  3. — затраты на коммунальные ресурсы для содержания ОИ по каждому виду;
  4. — текущий ремонт ОИ.
  5. Утверждение плана мероприятий по текущему ремонту ОИ:
  6. — с учетом финансирования в составе платы за жилое помещение;
  7. — учетом финансирования за счет целевых взносов при необходимости.

Выборы совета МКД первоначально, а затем каждый раз после окончания срока его деятельности.

Разработать и утвердить на ОСС помещений МКД положение о совете и положение о председателе совета, в которых следует предусмотреть вопросы предоставления дополнительных полномочий членам совета и председателю совета в соответствии с нормами действующего жилищного законодательства.

Готовить для утверждения на ОСС при необходимости изменения и дополнения в действующий договор управления в соответствии с жилищным законодательством, в том числе при внесении изменений в жилищное законодательство.

Готовить для утверждения на ОСС предложения по перечню работ и услуг, которые УО должна выполнять в рамках договора управления, формам контроля за исполнением УО условий договора и по изменениям в указанные документы в случае необходимости.

Готовить для утверждения на ОСС предложения по следующим вопросам:
  • — формирование фонда капремонта МКД;
  • — утверждение перечня работ по капремонту дома;
  • — утверждение сметной стоимости по каждому виду работ по капремонту;
  • — утверждение организации, которая будет проводить работы по каждому виду работ по капремонту, условий договора и оплаты услуг этой организации за проводимые работы;
  • — утверждение организации, которая будет осуществлять строительный контроль при проведении работ по капремонту, условий договора и оплаты по нему за проведение строительного контроля во время капремонта;
  • — утверждение лица для подписания акта по каждому виду выполненных работ по капремонту;
  • — использование ОИ, в том числе придомового земельного участка, если он является общедолевой собственностью собственников помещений МКД (стоит на кадастровом учете).

Кроме проведения ОСС помещений дома должны регулярно проводиться заседания Совета с оформлением протоколов, в которых обязательно указываются:

  • — список присутствующих членов Совета;
  • — список присутствующих приглашенных собственников и пользователей помещений дома, а также других лиц;
  • — повестка дня проводимого заседания Совета;
  • — порядок обсуждения вопросов повестки дня, суть выступлений присутствующих по вопросам повестки дня;
  • — решения, принятые членами Совета по каждому вопросу повестки дня, с указанием итогов голосования членами Совета по каждому вопросу повестки дня.

Работа Совета также должна быть направлена на проведение просветительской и информационной работы для расширения уровня знаний собственников и пользователей помещений дома по вопросам жилищного законодательства:

— изучение правил предоставления как коммунальных, так и жилищных услуг, а также прав собственников помещений во взаимоотношениях с УО и РСО;

— ознакомление собственников помещений с нормативными правовыми актами действующего жилищного и гражданско-правового законодательства, в том числе с вносимыми в них изменениями;

— проведение работы с целью изучения и понимания ответственности самих собственников и пользователей помещений дома в отношениях с УО и РСО.

Взаимодействие УО с советом МКД

Для эффективного взаимодействия УО с советом МКД предлагается следующее.

Всестороннее сотрудничество УО с советом МКД.

Для поддержания положительной репутации УО следует поддерживать связь с общественностью дома в лице председателя совета. Специалист УО, прикрепленный к дому, должен совершать своевременные звонки председателю, устраивать личные встречи, в ходе которых интересоваться, все ли устраивает собственников помещений, есть ли у дома какие-нибудь проблемы, будут ли предложения по улучшению состояния дома. Особое внимание этому вопросу нужно уделять за пару месяцев до проведения годового общего собрания собственников помещений в МКД.

Проведение консультативной работы.

Нередки случаи, когда председатель совета обращается в УО с вопросами, не входящими в круг его полномочий, но которые собственники помещений хотели бы контролировать. В таких случаях необходимо проводить разъяснительную работу, предоставляя председателю совета информацию в обобщенном виде для доведения ее до сведения жильцам дома.

Оказание помощи при организации ОСС.

УО может оказывать помощь при организации ОСС: делегировать представителя УО на собрания, распечатывать бюллетени голосования и протоколы ОСС, помогать при подсчете голосов и т.п.

Расширить полномочия совета МКД.

Список полномочий совета МКД может быть расширен со стороны УО, согласовав это на уровне договора управления МКД или протокола ОСС, например, разрешить членам совета присутствовать на осмотрах ОИ и совместно решать вопросы планирования проведения текущего ремонта на следующий год.

В интересах УО наладить взаимодействие с членами совета, его председателем, в том числе по вопросам, связанным с оплатой предоставленных услуг и выполненных работ.

Члены совета должны обладать полной информацией о состоянии дел по управлению МКД. Если работы выполняются на должном уровне, члены совета могут быть привлечены к работе по профилактике образования задолженности за ЖКУ и, возможно, по истребованию уже образовавшейся задолженности за ЖКУ (при наличии их согласия). Можно предложить совету избрать комиссию по борьбе с неплатежами за ЖКУ, состоящую из собственников помещений.

совет мкд

Причины возникновения неплатежей могут быть:

  • — финансовые;
  • — социальные;
  • — психологические.

К каждой категории неплательщиков должен быть разный подход в зависимости от причины возникновения задолженности. Узнать ее можно: проводя встречи с собственниками, которые имеют задолженность; обзванивая неплательщиков.

В качестве профилактических мер рекомендуется:

  • — доводить до сведения каждого полную информацию о порядке и условиях оплаты. Следить, чтобы информационный лист был размещен в общедоступном месте (на доске объявлений, в подъезде, у подъезда, у лифта на каждой лестничной площадке и т.п.);
  • — в информационном листе отдельно указывать на то, что организация, управляющая МКД, реализует коммунальные услуги по тарифам, в установленном порядке утвержденным уполномоченным органом исполнительной власти субъекта РФ или ОМСУ;
  • — информировать жителей о плане работ по содержанию и текущему ремонту, смете доходов и расходов (для ТСЖ), отчете о выполнении договора управления МКД (для УО), отчитываться о выполненных работах;
  • — предоставлять собственникам информацию о проделанной работе ежеквартально, размещая в общедоступном месте информационный лист;
  • — проводить разъяснительную работу, формировать среди жителей общественное мнение о важности оплаты ЖКУ, последствиях неоплаты для организации, ответственной за управление МКД;
  • — формировать общественное мнение в отношении неплательщиков (осуждение);
  • — брать на контроль квартиры, которые допускают задержки платежей, проводить с их жильцами беседы, привлекать соседей к выяснению ситуации в таких семьях;
  • — знать об условиях и порядке предоставления льгот и субсидий, предусмотренных действующим законодательством, иметь образцы заявлений о перерасчете, о предоставлении льгот, о разделе лицевых счетов;
  • — знать социально неблагополучные семьи, построить работу с надзорными органами, службой социальной помощи;
  • — исключать причины неплатежей, которые зависят от организации, ответственной за управление МКД.

Следует всегда действовать с позиции хорошего и доброжелательного отношения к людям. Все претензии воспринимать спокойно, действовать открыто и предлагать ознакомиться с документами, касающимися деятельности по управлению МКД.

Профилактическая работа с неплательщиками должна выполняться на постоянной основе.

Авторы: О.Е. Фролова, С.С. Сохранов, С.А. Яременко и др. 
М.: Редакция «Российской газеты», 2017


Схема «Создание Совета МКД»

Совет МКД. Председатель Совета МКД


Рекомендуемые статьи по теме:

 

 

3.7/5 - (3 голоса)
Оставьте ответ

Ваш электронный адрес не будет опубликован.