С 1 января 2017 года вступают в силу положения постановления Правительства РФ по обязанности начислять плату за коммунальные услуги на общедомовые нужды (ОДН) управляющими организациями с оплатой из собственных средств сверхнормативного потребления так называемых общедомовых нужд (ОДН).
Нормативы утверждает субъект РФ в соответствии с постановлением Правительства РФ от 23.05.2006 № 306, которое совершенно не учитывает специфику отдельных категорий домов, которых становится все больше. Основной параметр в расчетах — площадь помещений общего пользования — оказался самым непонятным с точки зрения здравого смысла. Данная площадь отсутствует в документации большинства МКД. Можно потратить огромные средства на инвентаризацию жилого фонда, но так и не понять, почему к данной площади законодатель определил прямую связь затрат на ОДН.
И входят ли площади балконов и лоджий в площадь помещений общего пользования? По постановлению Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 балконы и лоджии являются общим имуществом, а по регистрационным документам они принадлежат собственникам, которые и пользуются ими единолично. В последнее время участились случаи понуждения управляющих организаций ремонтировать балконы отдельных собственников за счет остальных.
После 1 января 2017 г. огромные затраты по «сверхнормативным» потерям на ОДН лягут непосильным бременем на управляющие организации. Рассмотрим подробно проблемы начисления ОДН по отоплению.
Закон о теплоснабжении запретил установку индивидуального отопления отдельных
помещений в домах с централизованным отоплением. Но до вступления в силу данного
закона достаточно большое количество жилых и нежилых помещений было оборудовано
индивидуальными котлами. Для их собственников сегодня отсутствуют законные
основания начислять оплату отопления мест общего пользования (лестничных клеток,
технических помещений). Эти расходы легли целиком и полностью на остальных
жителей дома. Это неправильно.
Отдельная проблема домов, в которых все жилые и нежилые помещения оборудованы
индивидуальным отоплением. В домах с поквартирным отоплением отсутствует единая
система отопления, входящая в состав общего имущества дома. Управляющая
организация не может нести ответственность за техническое состояние систем
теплоснабжения (отопление и горячее водоснабжение) и за нормативный температурный
режим (18–20⁰) в домах данной категории. При этом законодатель не определил
ответственность непосредственно собственника обеспечивать определенный Правилами
предоставления коммунальных услуг температурный режим в принадлежащем ему помещении.
В результате собственники жилых и нежилых помещений, не используемых для
проживания или в коммерческих целях, либо поддерживают минимальную температуру
(5–10⁰), либо вообще уклоняются от их отопления.
Приобретая квартиры в частную собственность, фактически проживая по другим
адресам, в других городах и странах, данная категория собственников проявляет
беспечность и полное равнодушие к проблемам своих соседей. Жители-соседи жалуются
на промерзание и сырость межквартирных стен, которые по проекту не рассчитаны
на уличную теплоизоляцию. Особую тревогу вызывают холодные и промерзающие
вентиляционные каналы и дымоходы. Это уже вопрос не комфортного проживания, а безопасности.
Законодателю необходимо определить, каким образом управляющая организация,
жилищная инспекция и другие надзорные органы могут воздействовать на данную
категорию безответственных собственников в рамках правового поля.
Отдельный вопрос по общедомовым узлам учета на отопление, которые законодатель
в обязательном порядке потребовал оборудовать датчиками контроля давления (п. 7
Правил коммерческого учета тепловой энергии, теплоносителя, утв. постановлением
Правительства РФ от 18.11.2013 № 1034). Параметры давления не участвуют в расчетах
потребленной тепловой энергии (Гкал) и используются исключительно
в технологических целях для определения технических параметров работы системы
теплоснабжения. Теплоснабжающие организации предупреждают управляющие
организации, что не допустят к эксплуатации существующие приборы учета тепловой
энергии уже в этом отопительном сезоне без электронных датчиков давления.
Хочется надеяться, что этого не произойдет и установленные приборы учета
по выданным ранее техническим условиям в соответствии с действующим на тот момент
законодательством все же допустят.
В противном случае непредвиденные расходы граждан неизбежно вызовут социальное
недовольство и срыв всех планов по энергосбережению и учету тепловой энергии.
Законодателю необходимо внести существенные поправки в законодательство для
устранения выявленных проблем. В противном случае большинство управляющих
организаций, включая ЖСК и ТСЖ, будут вынуждены прекратить свою деятельность из-за
угрозы банкротства при обязанности начислять и оплачивать стоимость
сверхнормативных расходов коммунальных услуг на общедомовые нужды.
Интересненько…
Кто его вообще придумал этот ОДН ???