Придомовая территория

Придомовая территория

Все чаще и чаще покупатели жилья стали заботиться о приобретении не просто квартиры, а квартиры в доме с определенной инфраструктурой. Покупатели интересуются вопросами границ земельного участка, который останется после завершения строительства, наличия стоянки, детской площадки, двора со скамейками и спортивными площадками, наличия забора и шлагбаума. В общем всё то, что называется «придомовая территория», кто за нее отвечает и оплачивает её содержание.

Вопросы правового положения земельных участков, которые относятся к придомовой территории многоквартирных домов (МКД), интересны не только собственникам квартир многоквартирных домов, но и управляющих организаций и муниципалитетов, для определения зоны ответственности по содержанию указанных территорий.

К сожалению, ни в одном законодательном акте нет юридического понятия «придомовая территория», есть термины – «общее имущество в многоквартирном доме», «места общего пользования», «земельный участок в кондоминиуме». Все вопросы по определению и использованию общего земельного участка раскрыты в таких положениях:

• Постановление Правительства РФ от 13 августа 2006 г. N 491 «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и Правил изменения размера платы за содержание жилого помещения» (с изменениями на 9 сентября 2017 года).
• Приказ от 26 августа 1998 N 59 «Об утверждении методических указаний по расчету нормативных размеров земельных участков в кондоминиумах».

На сегодняшний день максимально упростили схему разграничения: почти каждая многоэтажка имеет кадастровый номер, с помощью которого можно узнать размеры территории. Это делается на основе техпаспорта, в котором указаны не только технические параметры постройки, но и детально прописаны места общего пользования.

Что входит в понятие «придомовая территория»

В «Правилах содержания общего имущества» (постановление N 491) четко определен список общего имущества:

• лестницы, коридоры и прочее, все то, что находится в здании, но не является частью ни одной квартиры;
• крыша;
• фундамент;
• двери, поручни, окна общего пользования;
• оборудованные площадки для инвалидов для въезда/выезда;
• участок земли, который указан в техническом паспорте и выписке ЕГРН;
• объекты, которые «обслуживают» дом: вся инженерно-техническая система (водопровод, отопление, газ, телефон, телевидение, интернет), строения во дворе (площадки, автостоянки, гаражи).

Владельцы и ответственные лица
за «придомовую территорию»

Совсем непраздный вопрос «кому принадлежит придомовая территория» на первый взгляд лежит на поверхности, ведь это имущество «общего пользования», значит всем жильцам. Но здесь есть «нюанс» – приватизация. На сегодняшний день, существует три варианта:

1. Все дома, построенные до 2005 года, а также земля «при доме», были приватизированы и занесены в Росреестр автоматически и бесплатно. Следовательно, хозяевами мест общего пользования являются собственники квартир.
2. В новостройке с 2013 года общее имущество уже включено в кадастровый реестр (иначе объект просто не примут). И с собственностью вопрос решен заранее.
3. Остальные дома либо приватизируют, либо выкупают землю, либо оформляют договор аренды. Подобные решения принимаются на муниципальном уровне.

Что касается ответа на вопрос «кто несет ответственность», то все логично: тот (те), кому это принадлежит. В том же постановлении N 491 сказано, что жильцы имеет право сами решать, кто и как будет содержать и ремонтировать их дом. Это касается всех необходимых услуг (сбор мусора, уборка двора, пожарная безопасность, озеленение и прочее).

Но с другой стороны, здание находится в городе, области (республике), стране, а значит, часть ответственности ложится на региональные и федеральные власти. Например, вывоз опасных веществ (содержащих ртуть), подача электричества, тепла и воды, канализация, капремонт при изношенности постройки.

Правила использования и содержания

• управляющая компания (УК), с которой жильцы заключили договор;
• жилищное объединение (ТСЖ, ЖСК, ЖК). В данном случае, жители многоквартирного дома коллегиально решают, как будут использовать и содержать придомовой участок.

Следует понимать, что право всегда предполагает и обязанность. Недобросовестное содержание может «закончится» ответственностью перед законом. Например, если на человека во дворе упадет сосулька или на машину глыба снега, то отвечать придется тому, за кем закреплено управление придомовой территорией. Можно выделить следующие виды услуг и видов работ.

Ремонт

Бывает двух видов:

• Капитальный. В этом случае ремонтируют в отдельных подъездах лифты, подвалы, чердаки, канализацию и другие коммуникации (газ, тепло, свет, вода). Как правило, производят его вместе с капремонтом всего дома, согласно с утвержденным графиком. Такие ремонтные мероприятия оплачиваются отдельно.
• Косметический: побелка стен, покраска перил, смена разбитых стекол на лестничных площадках, частичный ремонт пола, дверей, почтовых ящиков и прочее. Этот комплекс мероприятий должен выполнятся раз в 3-5 лет, при этом его стоимость уже включена в те взносы, которые оплачивают жильцы каждый месяц.

Освещение

Понятие «освещение», применяемое к общему имуществу, включает в себя свет на таких участках, как:

• вход в подъезд и близлежащие тротуары;
• шлагбаум, парковка и все подъездные пути;
• детские, спортивные и все прогулочные площадки;
• другие места, предусмотренные планом, где могут находиться люди в вечернее время.

За эти участки отвечают жители или УК, с которой подписан договор. В тоже время, за линии электропередач несет ответственность специальная городская служба.

Благоустройство

Заниматься благоустройством могут только те лица, с которыми собственники заключили договор (через УК или ТСЖ). Что имеется ввиду:

• убирать бытовые отходы (круглый год) и листья (осенью);
• убирать мусор во дворе и на площадках;
• ухаживать за деревьями (побелить, вырубить или обрезать);
• посадить и ухаживать за цветниками и клумбами (весна, лето);
• ремонтировать лавочки, ограждения, детские площадки;
• вывозить снег зимой;
• чистить пешеходные дорожки ото льда;
• посыпать их песком зимой и весной.

Установка ограждения и шлагбаума

• Полное ограждение. Это возможно только в случае, если через территорию двора не проходит муниципальная дорога. Тут важно, во-первых, получить разрешение местной власти (архитектурного отдела), во-вторых, продумать организацию быстрого и доступного проезда для специальных служб.
• Частичное ограждение со шлагбаумом. Для того, чтобы поставить шлагбаум не требуется особого разрешения. Решение об этом выносится на общем собрании: делается расчет по стоимости, которая делится на всех. Важно заранее продумать о пространстве для пешеходов и о том, чтобы у каждого жильца были «ключи».
• Ограждение отдельных участков, например, детской или спортивной площадки, клумб или цветников. Для такого ограждения разрешения властей также не потребуется.

Парковка

В современных постройках многоэтажных домов вопрос с парковкой решается еще на стадии проектировки и, как правило, решается это с помощью подземных сооружений. Но, какого года постройки не был бы дом, необходимо соблюдать следующие правила:

• Количество разрешенных парковочных мест ограничено: открытая парковка – 50, закрытая – 100 мест.
• Расстояние до фасада дома: от открытой стоянки – более 10м, от закрытого места – 7,5м (если направление движения не в сторону дома).
• Нормы и правила ПДД.

Оформление в частную собственность

Большинство собственников квартир и нежилых помещений МКД знают прописную истину, о которой можно часто услышать из СМИ, а также прочитать на многочисленных сайтах, посвященных теме ЖКХ: то, что земельный участок под МКД, а также придомовая территория с элементами озеленения и благоустройства является, в силу закона, собственностью собственников помещений МКД.

Также часто мы слышим и читаем о том, что указанные земельные участки собственники легко могут оформить в установленном законом порядке, проведя общее собрание собственников помещений МКД и оформив необходимые документы для подачи в Федеральную службу Росреестра.

Однако стоит сразу разграничить вопросы права собственности на земельный участок под МКД и придомовую территорию МКД как общее имущество собственников МКД и вопросы разграничения обязанности содержания указанных земельных участков, составляющих придомовую территорию МКД.

Вопрос о частной собственности для покупателей новостройки не возникает, поскольку в цену квартиры уже как бы включена стоимость земли. То есть, приобретая жилье, человек становится хозяином и общего имущества.

Остальные жители должны приватизировать участок (перевести в частную собственность). Сложность этого процесса будет зависеть от того, стоит ли на кадастровом учете земельный участок с домом.
Если стоит, то процедура относительно не хлопотная: нужно написать в регистрирующий орган заявление о желании приватизировать территорию вокруг дома; а далее в кадастре меняется собственник участка.
Самый сложный способ, если для земли вокруг дома не составлен кадастровый план. В этом случае, сначала нужно добиться согласия всех жильцов, написать заявление в местную администрацию, после этого проводится и составление технического паспорта, потом участок ставится на учет в Росреестре. И только после этого проводится процедура перевода собственности.

Преимущества и недостатки приватизации

Главный минус связан с денежными тратами:

• организация благоустройства дворовой территории только на средства собственников помещений  дома.

Плюсы разнообразнее и их гораздо больше:

• законность всех построек (ограждения или шлагбаума), если они согласованы со всеми жителями многоэтажки;
• запрет на постройки, с которыми люди не согласны;
• благоустройство двора на усмотрение собственников;
• прозрачность денежных трат;
• возможность получения прибыли (например, за счет платной парковки).

Строительство гаражей во дворе

Строительство личного гаража предполагает некое «отделение от всех», или юридически – отчуждение.
Жилищный кодекс (ст.36,ч.3) четко прописывает, что это возможно, если:

• земельный участок приватизирован;
• все жильцы согласны.

Соответственно, если эти правила соблюдены, можно выносить этот вопрос на всеобщее собрание, а далее, получив стопроцентное разрешение и соблюдая все строительные нормы, ставить постройку.

Можно ли парковать машину во дворе дома?

Содержание придомовой территории

В соответствии с Минимальным перечнем работ и услуг по содержанию и текущему ремонту общего имущества МКД, утвержденному Постановлением Правительства № 290 от 03.04.2013 года (далее по тексту – Перечень 290), согласно пунктам 24 и 25, работами по содержанию земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иными объектами, предназначенными для обслуживания и эксплуатации этого дома (далее — придомовая территория), считаются в холодный период года:
— очистка крышек люков колодцев и пожарных гидрантов от снега и льда толщиной слоя свыше 5 см;
— сдвигание свежевыпавшего снега и очистка придомовой территории от снега и льда при наличии колейности свыше 5 см;
— очистка придомовой территории от снега наносного происхождения (или подметание такой территории, свободной от снежного покрова);
— очистка придомовой территории от наледи и льда;
— очистка от мусора урн, установленных возле подъездов, и их промывка,
— уборка контейнерных площадок, расположенных на придомовой территории общего имущества многоквартирного дома;
— уборка крыльца и площадки перед входом в подъезд, подметание и уборка придомовой территории,
— прочистка ливневой канализации.

От содержания земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом и придомовая территория собственники не могут быть освобождены по причине того, что его границы не сформированы. На собственниках помещений МКД в любом случае лежат указанные обязательства, что подтверждается также и судебной практикой.

По материалам сайта http://terrafaq.ru/

Еще статьи в рубрике «Содержание общего имущества»

• Постановление Госстроя 170 с последними изменениями 30 октября, 2017
• Полотенцесушители: разновидности и характеристики 28 ноября, 2017
• Разграничение ответственности РСО и ТСЖ 26 января, 2018
• Придомовая парковка: особенности использования 10 февраля, 2018
• Аварийный выход 20 февраля, 2018
• Уборка подъездов 28 мая, 2018
• Нежилые помещения в МКД 6 июня, 2018