Как создать ТСЖ
Создается Товарищество собственников жилья в целях организации жилищно-коммунального обслуживания домовладения. Согласно действующей редакции статьи 135 Жилищного кодекса РФ (по состоянию на 01.01.2018 г.) ТСЖ может быть создано:
1) собственниками помещений в нескольких многоквартирных домах, если данные дома расположены на земельных участках, которые в соответствии с содержащимися в Едином государственном реестре недвижимости документами имеют общую границу и в пределах которых имеются сети инженерно-технического обеспечения, другие элементы инфраструктуры, которые предназначены для совместного использования собственниками помещений в данных домах. Перечень имущества, которое предназначено для совместного использования собственниками помещений в нескольких многоквартирных домах, определяется в соответствии с требованиями, установленными Правительством Российской Федерации.
Решения о создании товарищества, об утверждении его устава, избрании правления товарищества, о наделении гражданина (в том числе собственника помещений в одном из данных домов) полномочием заявителя для обращения в органы, осуществляющие государственную регистрацию юридических лиц, и в случаях, предусмотренных уставом товарищества, также об избрании председателя правления товарищества принимаются на общих собраниях собственников помещений в каждом многоквартирном доме большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме. Особенности принятия и оформления указанных решений устанавливаются федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере строительства, архитектуры, градостроительства (за исключением государственного технического учета и технической инвентаризации объектов капитального строительства) и жилищно-коммунального хозяйства;
(в ред. Федеральных законов от 21.07.2014 N 255-ФЗ, от 29.06.2015 N 176-ФЗ, от 03.07.2016 N 361-ФЗ)
Примечание: с 1 января 2019 года Федеральным законом от 29.07.2017 N 217-ФЗ в пункт 2 части 2 статьи 136 вносятся изменения.
2) собственниками нескольких расположенных близко жилых домов, дачных домов с приусадебными участками или без них, гаражами и другими объектами, если данные дома расположены на земельных участках, которые имеют общую границу и в пределах которых имеются сети инженерно-технического обеспечения, другие элементы инфраструктуры, которые предназначены для обслуживания более чем одного жилого дома. Решения о создании товарищества, об утверждении его устава принимаются по соглашению всех собственников данных домов. Решения об избрании правления товарищества, о наделении гражданина (в том числе одного из собственников жилых домов) полномочием заявителя для обращения в органы, осуществляющие государственную регистрацию юридических лиц, и в случаях, предусмотренных уставом товарищества, также об избрании председателя правления товарищества принимаются на общем собрании собственников жилых домов большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников жилых домов.
(часть 2 в ред. Федерального закона от 04.06.2011 N 123-ФЗ)
1 этап: способ управления.
В первую очередь жителям многоквартирного дома необходимо выбрать способ управления жилым домом. Способ управления многоквартирным домом выбирается в следующем порядке:
-
По инициативе одного или группы собственников помещений собирается общее собрание собственников или организуется их опрос с оформлением соответствующих опросных листов по выбору способа управления жилым домом.
Инициаторы общего собрания обязаны сообщить всем собственникам помещений в данном доме о проведении такого собрания не позднее, чем за 10 дней до даты его проведения (извещение о проведении общего собрания собственников помещений должно быть направлено каждому собственнику под роспись, либо размещено в помещении данного дома, доступном для всех собственников помещений дома).
В сообщении о проведении общего собрания собственников помещений указывается:
1) сведения о лице, по инициативе которого созывается данное собрание;
2) форма проведения данного собрания (собрание или заочное голосование);
3) дата и место проведения общего собрания или в случае проведения данного собрания в форме заочного голосования дата окончания приема решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, и место или адрес, куда должны передаваться данные решения;
4) повестка данного собрания (выбор способа управления многоквартирным домом);
5) порядок ознакомления с информацией или материалами, которые будут представлены на данном собрании и место или адрес, где с ними можно ознакомиться.
По результатам общего очного или заочного голосования выбирается способ управления жилым домом.
-
Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, если в голосовании по поставленному вопросу приняли участие собственники, владеющие более 50% площади помещений в доме.
-
Выбранный способ управления жилым домом, при необходимости, может быть изменен в любое время на основании решения собрания собственников.
-
В выборе способа управления жилым домом участвуют:
а) физические лица (граждане) имеющие в собственности жилые помещения в доме (квартиры);
б) юридические лица (организации) имеющие в собственности жилые помещения в доме (квартиры) передаваемые гражданам для проживания по договорам аренды;
в) органы местного самоуправления, имеющие в собственности жилые помещения в доме (квартиры), передаваемые гражданам для проживания по договору социального найма;
г) юридические лица участвуют в выборах через своих представителей на основе выдаваемой им для этого доверенности.
Документы для проведения общего собрания можно скачать тут.
2 этап: Правление, устав.
При выборе способа управления через ТСЖ на втором этапе выбирается собранием Правление ТСЖ, утверждается устав ТСЖ, в котором определяются передаваемые ему собственниками полномочия задачи и функции.
Правление избирается сроком, установленным уставом, но не более чем на 2 года. Правление товарищества избирает председателя Правления ТСЖ, который обеспечивает его юридическое оформление – регистрацию в налоговых органах как юридического лица и дальнейшую деятельность в соответствии с задачами и функциями обозначенными уставом ТСЖ.
Председатель решает с органами местного самоуправления вопросы передачи технической документации (техпаспорт) на жилой дом, финансирования из бюджета на содержание и ремонт жилого дома. Председатель правления ТСЖ обеспечивает выполнения решений правления, действует без доверенности от имени товарищества. Ежегодно финансовую деятельность ТСЖ проверяет Ревизионная комиссия ТСЖ, избранная на общем собрании членов ТСЖ. Из числа членов ревизионной комиссии избирается председатель ревизионной комиссии, который представляет общему собранию членов товарищества заключение о смете доходов и расходов на соответствующий год товарищества и отчет о финансовой деятельности и размерах обязательных платежей и взносов.
-
В зависимости от состояния жилых домов, объектов инженерной инфраструктуры и внешнего благоустройства перед ТСЖ ставятся следующие задачи по:
а) приведению объектов недвижимости в удовлетворительное (хорошее, отличное) состояние;
б) модернизации устаревшего оборудования, элементов инженерных конструкций для снижения аварийности инженерных систем или др.;
-
Для решения поставленных целей и задач собственниками домов по договору передаются полномочия ТСЖ:
1) на организацию работ, с правом заключения соответствующих договоров с юридическими и физическими лицами, по ремонту (модернизации) дома, объектов инженерной инфраструктуры и внешнего благоустройства, санитарному содержанию помещений общего пользования и закрепленных за домовладением придомовых территорий; 2) на заключение договоров для оказания коммунальных услуг собственникам с их поставщиками;
3) на осуществление контроля за техническим состоянием здания и инженерных систем энерго, водообеспечения, канализации, объектов внешнего благоустройства;
4) на осуществление контроля за качеством жилищно-коммунального обслуживания дома, приемке выполненных работ оказанных услуг;
5) на сбор платы с собственников, нанимателей и арендаторов помещений в доме и расчеты с поставщиками жилищно-коммунальных услуг; на представление интересов собственников в органах государственной власти, местного самоуправления, судебных инстанциях при решении вопросов отнесенных по договору к компетенции управляющей организации;
6) на ведение балансового учета по домовладению.
3 этап. Функции ТСЖ по управлению домовладениями:
- Планирование работ (квартальное, годовое, перспективное) по содержанию, ремонту и коммунальному обслуживанию жилых объектов:
а) составление планов и графиков: капитального ремонта зданий, инженерного оборудования и объектов внешнего благоустройства;
б) текущего ремонта зданий, инженерного оборудования и объектов внешнего благоустройства;
в) профилактического обслуживания инженерного оборудования конструктивных элементов зданий;
г) уборки придомовых территорий;
д) уборки подъездов и лестничных клеток;
е) вывоза бытовых отходов;
ж) оказания коммунальных услуг.
-
Составление регламентов работ по профилактическому обслуживанию инженерного оборудования, конструктивных элементов зданий и объектов внешнего благоустройства, санитарному содержанию помещений общего пользования и придомовых территорий.
-
Разработка бизнес-планов, целевых программ, по реконструкции зданий, модернизации инженерного оборудования, энергоресурсосбережению.
-
Составление финансовых планов по содержанию ремонту и коммунальному обслуживанию домовладения.
-
Составление плана действий в чрезвычайных ситуациях.
-
Согласование планов работ, графиков обслуживания, регламентов работ и их стоимости с собственниками домов и размещение заказа на их исполнение.
-
Плановые и внеплановые осмотры технического и санитарного состояния зданий, инженерного оборудования, объектов внешнего благоустройства, придомовых территорий.
-
Составление, по результатам технических осмотров, дефектных ведомостей и смет на ремонт зданий, объектов внешнего благоустройства.
-
Заключение договоров с обслуживающими организациями:
а) на содержание и ремонт зданий, инженерного оборудования, объектов внешнего благоустройства, придомовых территорий;
б) на покупку, по поручению собственников домов, коммунальных услуг (тепло, вода холодная, вода горячая, услуг канализации).
-
Приемка оказанных по заключенным договорам ЖКУ, контроль за их качеством.
-
Организация сбора платежей с собственников и нанимателей жилья за оказанные ЖКУ и взаиморасчеты поставщиками и исполнителями услуг.
-
Работа с государственными и местными органами власти по вопросам содержания и ремонта жилых объектов и другим вопросам входящим в компетенцию управляющей организации:
а) разграничение прав собственности на земельные участки, на объекты инженерной инфраструктуры и внешнего благоустройства находящихся на территории домовладения;
б) бюджетного финансирования на содержание жилых объектов, софинансирование целевых программ и бизнес-планов;
в) передача технической документации (технических паспортов) на жилые дома.
-
Судебно-исковая работа по разрешению спорных вопросов относящихся к компетенции ТСЖ.
-
Работа с собственниками и нанимателями помещений по заявлениям и жалобам; соблюдению правил и норм проживания; оплате ЖКУ; согласованию планов работ на обслуживаемых объектах, их стоимости.
-
Проведение отчетов пред собственниками домов о выполнении согласованных планов работ, заявок, и поручений.
-
Балансовый учет зданий, сооружений, объектов благоустройства, в составе домовладения, а также закрепленных за ним земельных участков.
-
Представление в статистические органы информацию об обслуживаемых жилых объектах по установленным формам.
Нужен ли договор?
Договор на управление в письменном виде заключать необязательно. Если же всё-таки решили составить такой договор, то в договоре на управление жилым объектом должны оговариваться условия оплаты за ремонт и обслуживание оборудования и конструктивных элементов в квартирах. Необходимо указывать какие работы выполняются в счет централизованной оплаты взимаемой на техническое обслуживание и ремонт, а какие за дополнительную плату по заявкам проживающих.
При заключении договоров на техническое обслуживание с жилищными организациями органы ТСЖ обязаны включать в условия обязанности по оказанию платных услуг по заявкам проживающих по согласованным расценкам.
Еще статьи в рубрике «Собрания»