Разграничение ответственности РСО и ТСЖ
Граница балансовой и эксплуатационной ответственности.
Разграничение ответственности сторон.
Нормативно-правовые акты.
1. Постановление Правительства РФ от 13.08.2006 N 491 (ред. от 09.09.2017) «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность»
8. Внешней границей сетей электро-, тепло-, водоснабжения и водоотведения, информационно-телекоммуникационных сетей (в том числе сетей проводного радиовещания, кабельного телевидения, оптоволоконной сети, линий телефонной связи и других подобных сетей), входящих в состав общего имущества, если иное не установлено законодательством РФ, является внешняя граница стены многоквартирного дома. а границей эксплуатационной ответственности при наличии коллективного (общедомового) прибора учета соответствующего коммунального ресурса, если иное не установлено соглашением собственников помещений с исполнителем коммунальных услуг или ресурсоснабжающей организацией, является место соединения коллективного (общедомового) прибора учета с соответствующей инженерной сетью, входящей в многоквартирный дом.
Постановление Правительства РФ от 29.07.2013 N 644 (ред. от 29.06.2017) «Об утверждении Правил холодного водоснабжения и водоотведения и о внесении изменений в некоторые акты Правительства Российской Федерации»
«граница эксплуатационной ответственности» — линия раздела объектов централизованных систем холодного водоснабжения и (или) водоотведения, в том числе водопроводных и (или) канализационных сетей, по признаку обязанностей (ответственности) по эксплуатации этих систем или сетей, устанавливаемая в договоре холодного водоснабжения, договоре водоотведения или едином договоре холодного водоснабжения и водоотведения, договоре по транспортировке холодной воды, договоре по транспортировке сточных вод.
Ключевые понятия и проблемы
Разграничение эксплуатационной ответственности для ТСЖ и ЖК/ЖСК часто становится актуальным и болезненным вопросом при возникновении аварий на инженерных сетях вне дома. То есть на сетях, не имеющих отношения к общему имуществу собственников в МКД. Когда в силу ранее подписанного договора (по форме, утвержденной в одностороннем поряке), обязанность ремонта указанных сетей возлагается на управляющую организацию. По опрометчиво подписанным договорам дополнительные метры инженерных коммуникаций возлагают на ТСЖ и ЖК/ЖСК (то есть на собственников помещений многоквартирного дома). А это дополнительное финансирование на их содержание и ремонт, которое ТСЖ не под силу.
Несмотря на то, что в разных правовых актах понятие границы ответственности различаются, их суть все же сводится к следующему:
Точка поставки – место исполнения обязательств РСО, которое располагается в месте установки общедомового прибора учета, а при его отсутствии – на границе балансовой принадлежности.
Граница балансовой принадлежности – граница раздела сетей по признаку собственности.
Граница эксплуатационной ответственности – граница раздела сетей по признаку возложения бремени содержания, которая проходит по границе балансовой принадлежности, если стороны договора не согласовали иное.
Граница балансовой принадлежности одновременно является границей эксплуатационной ответственности, если собственники помещений не установили иную границу. Следовательно, изменить границы эксплуатационной ответственности РСО может только по соглашению с собственниками помещений в МКД. Акты разграничения эксплуатационной ответственности с границами, выходящими за пределы балансовой принадлежности, должны быть подписаны с собственниками помещений, а не с управляющей организацией.
Судебная практика.
В п.8 «Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 4 (2016)», утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 20.12.2016, указано, что «Управляющая компания не вправе по собственному усмотрению устанавливать состав общедомового имущества. Точка поставки тепловой энергии в многоквартирный дом по общему правилу должна находиться на внешней стене многоквартирного дома в месте соединения внутридомовой системы отопления с внешними тепловыми сетями. Иное возможно при подтверждении прав собственников помещений в многоквартирном доме на тепловые сети, находящиеся за пределами внешней стены этого дома. Вынесение точки поставки за пределы внешней стены без волеизъявления собственников означает незаконное возложение бремени содержания имущества на лиц, которым это имущество не принадлежит.»
Как поступить?
Что же делать, если всё-таки РСО настаивает на положениях договора поставки КР и не прислушивается к решению высшей судебной инстанции? Ведь в действиях ресурсоснабжающей организации тоже есть логика: этот участок сетей не находится на их балансе. В этом случае Вам нужно обратиться в орган местного самоуправления с заявлением о существовании бесхозяйного имущества на территории данного муниципального образования. Ведь этого имущества нет ни на балансе ТСЖ, ни на балансе РСО. Администрация обязана принять меры по принятию бесхозяйного имущества и передаче его на баланс РСО.