Обязанности управляющей компании

Обязанности управляющей компании жилищное законодательство определяет с помощью многочисленных нормативных актов.

Автор: Роман Георгиев On Июн 27, 2018

Обязанности управляющей компании

Обязанности управляющей компании жилищное законодательство определяет с помощью многочисленных нормативных актов. Все они базируются на Жилищном кодексе РФ, который наиболее полно отражает положения об особенностях взаимоотношений собственников жилья и управляющей компании.

Деятельность управляющих компаний (далее – УК) подкрепляется пакетом документов, которые отвечают требованиям Госстандарта и профильным нормативным актам.

Все УК создаются и осуществляют свою работу по обслуживанию многоквартирных домов по предложению функционирующих ТСЖ и с согласия либо по инициативе самих жильцов, уведомивших ТСЖ о создании УК.

Иногда уже работающие на рынке услуг компании стремятся расширить сферу хозяйственной деятельности, принимая близлежащие дома в число объектов своего контроля.

В функции управляющих компаний входит:

контроль над качеством и своевременностью услуг, предоставляемых уполномоченными на это предприятиями (энергоснабжение дома (отопление, электроэнергия, газ), водоснабжение и канализация);
прием и расчет коммунальных платежей за свои услуги, а также контроль над их своевременным поступлением;
распределение средств и организация ремонтной и хозяйственной деятельности, составление смет, поиск исполнителей и оформление договоров подряда на проведение работ;
создание жильцам условий для безопасной эксплуатации дома, в том числе при выполнении ремонтных работ;
реагирование на жалобы потребителей коммунальных услуг.

Для реализации этих многочисленных функций вся экономическая деятельность УК обязана быть легитимной, прозрачной и открытой для доступа заинтересованных лиц.

Права и обязанности управляющей компании передаются ей на основании договора о выполнении инспектирующих и контролирующих полномочий. Следовательно, данная организация имеет право:

извещать заинтересованные органы о неправомерной перепланировке и других неофициальных видах эксплуатации жилых помещений и нежилых площадей общего пользования;
взимать с жильцов задолженность;
использовать резервные средства на ремонтные, эксплуатационные и другие работы по мере необходимости;
сверять полученные от жильцов сведения об оплате коммунальных услуг, контролировать работоспособность приборов учета, производить перерасчеты по платежам, накладывать ограничения на получение коммунальных услуг задолжниками;
требовать 100%-ной компенсации ущерба, причиненного подрядчиками или жильцами;
реализовывать другие полномочия в соответствии с пунктами договора или исполнительными резолюциями внутренних актов;
использовать права и обязанности управляющих компаний ЖКХ с учетом потребностей жильцов, искать взаимовыгодные решения и соблюдать интересы большинства населения многоэтажки (новостройки);
оформлять участок ТСЖ или ЖЭК на свое усмотрение, когда другое не обусловлено договором, использовать подвалы и подсобные помещения для производственных нужд компании или подрядчиков, если это не противоречит технике безопасности и не влияет на комфорт проживающих.

Обязанности УК. Правовая база

Работа любой УК определяется:

Жилищным кодексом России (в части статей 154-157,161-165).
Гражданским кодексом (в части статей 209-217, 288-293, 683-688).
ФЗ-210 от 30.12.2004 «Об основах регулирования организаций коммунальных комплексов».
Постановлением ПРФ №75 от 06.02.2006 «О порядке проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом».

Кроме законодательства обязанности управляющей компании ЖКХ регламентируются договором на управление домом. Инициатором заключения данного документа является общественное собрание, по итогам которого составляется протокол, обязательно указываемый в договоре вместе с наименованием участников, датой подписания и конечным сроком соглашения. Период действия устанавливается по согласованию сторон и обычно составляет 1–5 лет. При выборе на основе конкурса принимается реальный срок – 3 года.

Настоящим объектом договора являются работы по организации управления домом, предложенные УК и одобренные жильцами. Данный документ разрабатывается в соответствии с ЖК РФ и включает преимущества, которые сулит проживающим сотрудничество с компанией.

В нем перечислены все услуги, которые предоставляются УК в части:

ремонта и эксплуатации;
организации управления.

Предусмотренные договором обязанности управляющей компании многоквартирных домов должны неукоснительно соблюдаться, иначе соглашение может быть расторгнуто, а на ЖЭК или ТСЖ наложены штрафные санкции при обращении недовольных жильцов в прокуратуру.

Особо значимой частью контракта обязательной для выполнения считаются эксплуатационно-ремонтные работы. Каждая УК должна прилагать максимальные усилия к оказанию качественных услуг по содержанию многоэтажного здания.

Любые обязанности управляющей компании четко указываются в договоре во избежание вариантов разночтений в дальнейшем при возникновении сложностей или стремления снять с себя ответственность при предъявлении справедливых претензий проживающими гражданами.

Обязанности УК по ремонту

Каждая компания такого рода оказывает ремонтные услуги двух видов с учетом потребностей эксплуатируемого здания. Для этого выполнение указанных действий прописывается в договоре в разделе обязанностей.

Работы по ремонту многоэтажек подразделяются на:

текущие;
капитальные.

Если соглашением предусмотрено неуточненное обещание производить соответствующие работы, то ожидать выполнения обязанностей управляющей компании по ремонту в части кардинального улучшения качества домостроения будет практически нереально. Когда два вида этих работ конкретизированы, жильцы вполне могут проконтролировать их проведение. В то же время следует понимать различие и учитывать, что:

капитальный ремонт предполагает качественное улучшение эксплуатационных характеристик (свойств) сооружений;
текущий (эксплуатационный) ремонт должен поддерживать существующее техническое состояние зданий, не позволяя ему ухудшаться.

Эксплуатационно-ремонтные работы подразумевают:

мероприятия по обеспечению безопасного проживания обитателей дома, сохранению его архитектурного вида;
проверку имущества многоквартирного здания, которая выполняется до и после отопительного сезона или при возникновении аварийных ситуаций;
текущий ремонт (при больших финансовых затратах на устранение выявленных дефектов он может затянуться на много лет);
инспектирование качества внутридомовых сетей, по которым поступают коммунальные ресурсы;
поддержание противопожарной безопасности;
уборку придомовых площадей и подъездов, если первые входят в имущество строения;
вывоз мусора, включая офисы юридических лиц, размещенные в обслуживаемом здании;
ревизию общедомовых счетчиков;
энергосберегающие программы (мероприятия) для оптимального пользования поставляемыми ресурсами, которые должны внедряться строго по согласованию с территориальными органами.

Иногда домостроение может не требовать капитальных работ, или жильцы вместо них захотят снести свое ветхое жилье. Такие возможные нюансы тоже следует предусмотреть договором об оказании эксплуатационных услуг, внеся их в обязанности управляющей компании по ремонту (содержанию).

Обязанности УК на придомовой территории

Обязанности управляющей компании по содержанию данного участка в надлежащем виде предусмотрены договором, подписанным с жильцами многоэтажки. При несоблюдении своих обязательств организация ЖКХ может понести административную ответственность.

Фактические границы придомовой площади можно найти в акте, составленном на участок земли. Этот документ хранится у руководителя УК и должен быть предоставлен по каждому требованию собственника здания.

Обязанности управляющей компании по содержанию дома и прилегающей территории следующие:

уборка прикрепленного участка;
всевозможное озеленение данной территории;
уборка и вывоз мусора;
создание детских площадок и поддержание их рабочего состояния.

Если УК уклоняется от выполнения необходимых работ, ей грозят штрафные санкции до 50 тысяч рублей. Следить за обслуживанием придомовой территории должны жильцы каждого здания.

Однако кроме обязанностей управляющая компания имеет и целый ряд прав.

Обязанности УК по части технического контроля

Серьезная сторона деятельности при обслуживании зданий – это надзор и технический контроль над жилищным фондом, предусматривающий ряд мероприятий. Обязанности управляющей компании в сфере ЖКХ в данном аспекте составляют:

мониторинг, планирование и работы по техническому обслуживанию зданий;
составление смет и ремонтная деятельность;
регистрация и рассмотрение заявок от жильцов (в том числе по вопросам необходимости ремонта);
учет объема и качества оказываемых коммунальных услуг;
формирование и ведение технического документооборота.

Данное структурное подразделение может иметь различные названия – отдел технического надзора, технический отдел и другие. Курирует эту службу главный инженер или заместитель директора по производственным вопросам. В штатное расписание жилищно-коммунальной управляющей компании, как правило, входят такие должности, как:

диспетчер, принимающий заявки жильцов многоэтажек, которые обслуживаются УК, и передающий их для реагирования в соответствующие структурные службы;
электрик, главной задачей которого является безотказная работа электросетей, а также своевременное устранение текущих неполадок в подаче электроэнергии;
дворник, обеспечивающий чистоту и порядок на придомовой территории закрепленного за ним технического участка;
сантехник, поддерживающий в рабочем состоянии системы водо- и теплоснабжения, который принимает срочные меры по устранению и профилактике неисправностей.

Кроме вышеуказанных работников технический отдел может состоять из других профессий, которые целесообразны для данной компании ЖКХ.

Обязанности управляющей компании перед собственниками, связанные с перерасчетом

Действующим законодательством РФ закреплены обязанности управляющей компании перед собственниками, которые мы перечислим ниже.

Отопление

На протяжении отопительного сезона температуру воздуха в помещениях для жилья необходимо поддерживать в нижних пределах 18-20 °С. По ночам возможно уменьшение температуры, но не более чем на 3 °С. Функционирование приборов отопления в квартире должно оставаться бесперебойным. Но если таковые случались, они не могут в сумме превышать 24 часа в месяц или 16-ти часов подряд, если на улице стабильно сохраняются 12 °С. При температуре за окном 10-12 °С возможны перерывы в поступлении теплоносителя (временные отключения), не превышающие 8 часов, а при 8-10 °С – не более 4-х часов кряду. В случае перебоев в подаче отопления за каждый сниженный градус и каждый просроченный час счет на оплату уменьшается на 0,15 %.

Водоснабжение квартиры

Подаваемая в квартиру горячая вода должна иметь температуру 60-70 °С. Что касается отключения холодной (горячей) воды, то это допустимо на период суммарно до 8-ми часов в месяц или 4 часа подряд. Плановые прекращения подачи воды для профилактических работ не могут выходить за рамки 2-х недель. В аварийных ситуациях отсутствие воды должно длиться не более 24 часов.

Когда указанные нормы превышены, за каждый час их нарушения счет на оплату водоснабжения уменьшается на 0,15 %. Если температура горячей воды составляет менее 60 °С, ее стоимость сокращается на 0,1 % за каждые 3 °С недогрева. В ситуации, когда вода замутнена, издает неприятный запах или имеет ржавчину, услуга не оплачивается до устранения данных сбоев.

Содержание дома

Сюда относятся конкретные работы, входящие в обязанности управляющей компании перед собственниками, а именно: вывоз мусора и соблюдение чистоты в подъездах. Если жильцами дома полностью доказан факт непредоставления данных услуг УК долгое время или некачественное их оказание, то в результате произведенного перерасчета стоимость нерадивого содержания исключается из оплаты.

Электропитание квартиры

Официально допускаемые перебои в электроснабжении занимают не больше 2-х часов при условии наличия двух вспомогательных источников питания. Когда задействован только единственный источник электричества, остановки в его функционировании не могут превышать суток. Через каждый час времени свыше разрешенного отсутствия энергии из оплаты вычитается 0,15 %, если прибор учета (счетчик) потребленной электроэнергии расположен вне жилого помещения. В случае сетевых перепадов напряжения счет на электричество ежечасно сокращается на 0,1 %, снимаемых с основного показателя.

Газоснабжение

Санкционированные перерывы в газоснабжении в общей массе составляют до 4 часов в месяц. За каждый последующий час сверх нормы оплата уменьшается на 0,15 %. Снижение давления газа на четверть и более ежечасно сокращает размер счета на 0,15 %.

Финансовые обязанности УК

Следующий большой и важный участок работы УК занимает финансово-экономическая активность, которая обусловлена реализацией ряда задач, входящих в обязанности управляющей компании, а именно:

изучение финансовой практики УК и проверка ее результатов;
калькуляция себестоимости сервиса, предоставленного жильцам многоэтажных домов, и разработка тарифов на услуги;
взаимодействие с неплательщиками и принятие обращений граждан относительно начисления оплат;
перевод денег поставщикам коммунальных услуг в счет их оплаты;
вовлечение инвестиций и расчет финансовых средств на выполнение ремонтных работ;
начисление заработной платы штатным сотрудникам компании;
формирование и управление лицевыми счетами проживающих граждан.

Подобный отдел может именоваться экономическим, финансовым, бухгалтерским или финансово-экономическим. Кроме того, эти функции могут быть поделены между несколькими самостоятельными подразделениями, находящимися во взаимодействии.

Отдел обычно возглавляет главный бухгалтер или финансовый (коммерческий) директор. В штате управляющей компании ЖКХ обязательно предусмотрены такие значимые должности как:

экономист – специалист, рассчитывающий объемы потребления ресурсов и определяющий стоимость каких-либо услуг, предоставляемых УК населению;
бухгалтер – работник, ведущий бухгалтерский учет организации и формирующий необходимые отчеты (документацию) для сдачи в налоговую службу.

Не следует забывать, что это только типовой штат. Объем обязанностей, возложенных на данный отдел весьма обширен, а важность их очень велика. Точная калькуляция тарифов и услуг – это залог прибыли предприятия и одобрения жильцов.

Обязанности УК по ГИС ЖКХ

Начиная с июля 2017 года по всей России запущена государственная система ГИС ЖКХ, и по закону любые поставщики информации обязаны вносить в нее данные.

Российским правом обусловлена возможность регионов заключать соглашения о тестовой эксплуатации и продвижении данной системы в отрасли ЖКХ. Отказ от размещения сведений чреват внушительными административными штрафами, предусмотренными КоАП.

С началом действия закона о внедрении ГИС ЖКХ она должна заполняться данными обо всех платежных документах. В противном случае любой потребитель либо владелец жилья может не оплачивать счета за коммунальные услуги.

Ожидается, что инновационная программа будет способствовать открытой и прозрачной деятельности в жилищно-коммунальном хозяйстве. Получение любой информации совершенно бесплатно, а сама ГИС ЖКХ позволяет гражданам осуществлять всеобщий контроль.

Частые нарушения обязанностей УК

Самыми частыми нарушениями, т. е. невыполненными обязанностями управляющей компании ЖКХ считаются:

систематические и продолжительные нарушения условий содержания общественного имущества и его технической эксплуатации;
несоблюдение норм по оказанию услуг ЖКХ;
нарушение требований ФЗ №263 в части предоставления информации для общего доступа;
непредоставление технической документации и несоблюдение противопожарной безопасности;
содержание в неподобающем виде общего имущества многоэтажного строения (карается штрафными санкциями в размере 40000 руб. по КоАП ст.7.22);
нарушение пожарной безопасности грозит УК финансовыми санкциями до 200 000 руб.;
несоответствие качества обслуживания утвержденным стандартам чревато для организации штрафом;
халатная передача техдокументации (во исполнение №263-ФЗ предприятия и ЧП должны предоставлять доступ к своей информации);
нарушение условий открытия информации юридическим лицом или предпринимателем, управляющими МКД, влечет за собой административную ответственность;
нанесение ущерба имуществу по причине ненадлежащего состояния внутридомовых коммуникаций вменяется в ответственность УК (ст.7.22).

Ответственность за неисполнение обязанностей УК

Обязанности управляющей компании и ее ответственность предусмотрены Правилами оказания коммунальных услуг. Данный документ определяет санкции к жилищно-коммунальным службам за недобросовестное предоставление сервиса и невыполнение необходимых работ, предписанных договором и законодательством.

При обнаружении фактов халатного отношения к имуществу собственников официальная организация может потерять 50 000 руб. При выявлении несоблюдения норм подачи коммунальных ресурсов размер штрафа достигает 10 000 руб.
Действия (бездействие), проявленные уполномоченными лицами и причинившие ущерб общему имуществу, влекут за собой ответственность по ст.44 ГК России. Все убытки жильцам в данном случае возмещаются управляющей компанией.
Игнорирование противопожарной безопасности чревато для УК административной ответственностью в виде штрафных санкций до 200 000 руб.

Перечень работ, составляющий обязанности управляющей компании, весьма обширен. Ознакомление с ним значительно упростит отношения жильцов и работников ЖКХ.

Что не входит в обязанности управляющей компании?

Очень полезно знать, чего не должна делать управляющая компания ЖКХ. Нередко собственники предъявляют претензии и выражают просьбы, будучи уверенными, что жилищная организация обязана выполнить некие работы на придомовой территории.

Часто такие ситуации доводятся до судебного разбирательства, и тогда основным аргументом выступает заключенный с собственниками договор.

Перечислим самые популярные работы, ошибочно принимаемые жильцами многоквартирных домов за обязанности управляющей компании.

1. Приобретение теплоносителя, если старый отслужил

При возможности отключения радиатора в квартире без вреда для остальных помещений (когда предусмотрены задвижки, которые при изъятии батареи не нарушают циркуляцию в сети отопления) данный прибор считается личным имуществом. Если запорная арматура отсутствует и отключение одной батареи заблокирует всю систему теплоснабжения, радиатор подобно трубам является общим имуществом.

2. Сруб деревьев, растущих рядом с домом, но не на придомовой территории

Здесь существуют два решения. Если земля под посаженным деревом передана жителям с целью обустройства погребов, они должны самостоятельно заниматься обслуживанием и озеленением данной территории. Если же участок находится в муниципальной собственности, нужно обратиться в соответствующее управление городского хозяйства. Деревья опасные для населения или аварийные УК вырубает на протяжении года независимо от места их произрастания.

3. Вывоз мусора от дома

Вывоз мусора осуществляется только от контейнера. Остальные несанкционированные свалки в обязанности управляющей компании ЖКХ не входят, а потому их уборка возлагается на самих жильцов.

4. Проведение внеочередных работ в подъезде ввиду его «неподобающего вида»

К сожалению, подобная формулировка законодательством не предусмотрена. В нем оговорены только аварийные ситуации и плановый ремонт, проводимый один раз в 3-5 лет, как указано в заключенном договоре. Остальные виды работ по заявкам проживающих граждан не относятся к компетенции УК.

5. Ремонт домофонов

Как правило, обслуживание домофонных коммуникаций, их ремонт и замена возлагаются на причастные к этому компании, которые заключают договоры с жильцами и ежемесячно взимают плату за сервис своего оборудования. Однако следует знать, что соглашения между собственниками жилья и УК ЖКХ могут содержать такой пункт, который налагает определенные обязательства на компанию.

6. Протравка клещей рядом с домом

Вряд ли подобная услуга предусматривается договором, однако большинство УК могут предлагать ее на платной основе.

7. Освещение придомовой территории

В основном вопросами освещения придомовой территории УК не занимаются, поэтому все претензии на эту тему рассмотрению не подлежат. Как правило, фонарные опоры учтены на балансе энергетических компаний или администраций, следовательно, обращаться по вопросу освещения следует именно к ним.

8. Видеонаблюдение

Видеонаблюдение на придомовой площади теоретически можно возложить на УК, но практически подобное редко осуществляется.

9. Работа с пожарным оборудованием

Нужно понимать, что обслуживание пожарного инвентаря вместе с заменой пожарных шкафов не относится к обязанностям управляющей компании. Чаще всего имеется обязательный реестр мероприятий по содержанию общественного имущества многоэтажного здания, который не предусматривает каких-то операций с пожарными принадлежностями, включая мебель для их хранения.

10. Украшение двора

Иногда дело доходит до курьезных ситуаций, когда управляющую компанию пытаются заставить приводить участки возле домов в некий вид, соответствующий проводимому мероприятию. Самая распространенная заявка — монтаж во дворе новогодней елки. Наверное, не стоит напоминать, что подобные действия не внесены в договоры. Всевозможные декорации — это дело собственников, которые при желании могут заняться подготовкой к торжествам и даже нанять для этого нужного исполнителя.

Источник www.gkh.ru

Обязанности собственников помещений

Принцип в данном случае прост: всё, что находится в личной собственности жильца, при поломке или аварии внутри квартиры оплачивает сам собственник. По закону мы обязаны ремонтировать самостоятельно индивидуальные приборы учёта, сантехнику, трубы и отводы, расположенные после точек соединения со стояками, а также электрические кабели, розетки, выключатели, осветительные приборы.